Как продать квартиру своими силами Пошаговое руководство по самостоятельной продаже вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге « Сам себе риелтор » 2016
Введемие Вступление Меня зовут Карпенко Владимир, занимаюсь недвижимостью больше двадцати лет. Сначала в Екатеринбурге, где у меня было собственное Агентство недвижимости «Альтернатива» теперь Санкт – Петербурге в агентстве « Александр-Недвижимость». Делал сделки в Уфе, Нижнем Новгороде и Москве. Ситуация на рынках недвижимости этих городов очень различается. Опытные агенты из одних регионов с большим трудом воспринимают обычаи делового оборота других регионов. Это пособие будет полезно в основном для собственников Санкт–Петербурга и учитывает местные особенности рынка. Для жителей Москвы, Екатеринбурга или других регионов оно носит справочный характер. Там дела обстоят иначе. Как безопасно и в разумный срок превратить свою квартиру в наличные деньги? На основании опыта большого количества как собственных сделок, так и сделок сотрудников нашего агентства и с учётом обострившейся обстановки последних месяцев расскажу : что нужно делать, в какой последовательности, на что обращать внимание, к чему быть готовым при самостоятельном совершении сделки. Предполагается что документы на Вашу квартиру в порядке и готовы к продаже. Времена не простые и Вы решили сэкономить на риелторе. Это значит, что его работу Вам предстоит выполнить лично. Вы готовы? Показываю подробно каждый шаг от идеи до получения денег. Приступим! Замечание к вступлению. Если вдруг Вам показалось что что–то пошло не по плану - сразу бегите к специалисту. Всё же квартира – самое дорогое имущество, которое у Вас есть. Излишняя самонадеянность может обойтись слишком дорого. Выражаю особую благодарность б изнес тренеру Александру Кузину – з а идею и импульс к д ействию.
Общие замечания Пока мы рассматриваем ситуацию именно продажи. Если Вы собрались одновременно покупать встречную квартиру, то ситуация существенно осложнится. Жилой фонд старейший в стране, соответственно истории владения квартирами очень длинные. Вероятность «сюрпризов» из прошлого тоже выше. Организовать взаимодействовать с продавцами выбранной квартиры и покупателями своей смогут не все. Нужно сочетать волю военного с гибкостью дипломата. Если все участники подобрались адекватные, то сделка может пройти удачно. Вас такая формулировка устроит ? При всём уважении к Вашей решительности я не могу рекомендовать планировать обменные цепочки самостоятельно. Некоторые шаги, которые необходимо совершить, таят массу хитростей и требуют специальных знаний. В этом случае буду давать ссылки на дополнительные ресурсы, книги или сайты. Иначе объём этой книги будет слишком большим. Нет никакой защиты от недобросовестных участников. В Санкт-Петербурге доступ на рынок открыт для всех. В том числе и мошенникам. Сохраняйте бдительность. Если Ваши покупатели начнут отклоняться от описанного тут плана и навязывать свои правила – лучше откажитесь. Эти правила написаны слезами и потерянными деньгами! Не акцентирую внимание на подготовке документов к продаже. Всех возможных вариантов исходного состояния правоустанавливающих документов не перечесть, лучше покажите свои документы юристу, нотариусу или опытному агенту. Это или бесплатно или недорого. Можно заказать свежий кадастровый паспорт и выписку ЕГРП, их очень любят спрашивать на показах квартиры, и иногда просят кредитные учреждения будущих покупателей.
Сначала примите решение. Т очнее несколько решений. Цена - не единственное условие сделки. Если Вы уверены, что продать квартиру необходимо, то действуйте. Если не уверены, ждите пока потребность не станет очевидной. Нерешительный участник сделки – кошмар для остальных её участников. Сомневайтесь и думайте сколько хотите, но только до выхода на рынок. С момента принятия решения измените отношение к квартире, теперь это уже не Ваш дом. Второе решение. Поймите в какой срок Вы хотите получить деньги. А может Вы действуете в вынужденной ситуации и просто должны получить эту сумму к какому – то сроку. Только зная сколько времени имеется, можно рассчитывать стоимость. Легко найти покупателя, если назначить цену квартиры ниже рыночной процентов на десять. Но не для этого Вы решили отказаться от услуг агента. Переформулируем задачу: Нам нужно найти покупателя за максимально возможную сумму в указанный срок. Парадокс ситуации в том, что точную рыночную цену не знает никто. Это всегда результат торга. Очень рекомендую эту книжку: Продадите квартиру или нет, она всё равно будет полезна.
По какой цене продавать Вашу квартиру? Пора принять Решение о допустимом диапазоне цен. Можно воспользоваться сравнительным анализом, но здесь играет роль много факторов. Цены на аналогичные квартиры, стоящие в рекламе – это те цены, по которым квартиры именно стоят, а не продаются. К сожалению истинная статистика сделок в России недоступна. Очень важно выяснить, как давно выставлены конкурирующие объекты, как менялась их цена со временем. Самое лучшее представление о реальности Вы получите только если пройдёте по всем этим квартирам как покупатель. Поговорите с продавцами лично. Это обязательный пункт Вашего плана. Честно поставьте себя на место покупателя: выбирая из вот этих предложений, Вы бы выбрали собственную квартиру? Если Да, то почему? Мы дого - ворились, что заниженная цена пока не используется. Вот и возник некий абстрактный фактор, звучащий как «Нравится – не нравится». Как, при прочих равных, повысить привлекательность квартиры без заметных вложений? Решение есть! Отсылаю Вас к книге Анны Моисеевой: Сам учился по этому учебнику и получал великолепные результаты. Особенно хорошо этот метод работает во время кризиса спроса. Третье решение. Делаете подготовку или продаёте как есть?
Уточните динамику рынка. Если Вы не понимаете растёт рынок или снижается, то ошибка в определении цены может Вам стоить дорого. В одном случае продешевите, в другом упустите время и не получите никаких денег вообще. Квартира не найдёт своего покупателя. Пришло время принять решение о Стратегии продажи. Вариант 1 «Как все». То есть заявляем желаемую цену и начинаем рекламную компанию. При правильной цене, нормальной рекламе и при некотором торге квартира продаётся с десятого показа. Такая статистика наработана при анализе десяти лет работы моего агентства. Сегодня что-то изменилось. Легко можно «зависнуть» в рекламе на неопределённый срок. А реклама ест деньги! Вариант 2 «Аукцион». Тут хитрость вот в чём: Укажите сумму меньшую, чем Вы ожидаете, но добавьте примечание: «или лучшее предложение». Все просмотры соберите в один день. Пусть покупателей будет много. Назначайте день просмотров на конец второй недели рекламной кампании. Только в этот момент спрос максимален. Потом он плавно снижается в течении полутора месяцев и остаётся на «Фоновом уровне» – уровне поступления на рынок новых клиентов. Правда, проведение аукциона требует некоторых навыков. Если просчитать все факторы, продажа методом «аукцион» с привлечением специалиста будет более выгодна, чем продажа обычным способом, но самостоятельно. Кроме того будет действовать ещё один психологический фактор: «Квартира симпатичная, только что появилась, желающих много – наверное это выгодное предложение. Я её хочу!» «Ну ремонтик, ну цена вроде низкая, ну документы вроде в порядке. Почему же её за три месяца никто не купил? Что-то не так, наверное, и мне не стоит связываться». Очень, очень дорого может обойтись продавцу жадность при определении цены. Сегодня время дороже денег. На сколько изменился доллар за последние месяцы 2015 года? Много ли квартир из висящих в рекламе было продано за это время? Вот вам и цена ошибки.
Какую бы стратегию Вы не приняли без рекламной компании не обойтись. Старые методы работают всё хуже, люди меньше читают газеты и журналы, поколение ушло в интернет. Количество сайтов, на которые рекламируют недвижимость, давно превысило все разумные пределы. Их уже около тысячи трёхсот. Выставить квартиру на всех физически невозможно. В конце книги есть ссылка на топ-100 сайтов, продающих недвижимость. Только что конкретно Вы будете туда размещать? Квартиру нужно «Вкусно упаковать». Рекламные материалы должны цеплять будущего покупателя. Из чего состоит современный рекламный контент, как его создавать, хранить и распространять подробно рассказано в моей книге: Ссылка на скачивание – в примечаниях. Если кратко: Нужен продающий текст, красивые картинки и если сумеете, видеоролик. Создать качественный контент не так и сложно, но мало кто его делает. Загляните в рекламу, много ли выставленных квартир Вы захотели Купить, прочитав текст и посмотрев фотографии? Примите решение и создайте привле - кательный рекламный контент. В крайнем случае закажите его. Сегодня сделают даже съемку с квадрокоптера, и это приносит результат! Заказываете рекламу, делаете её сами, но знайте: потребуется вложение сил, средств и времени. Цель рекламной кампании – каждый вероятный покупателей должен знать о Вашей квартире. На сколько процентов удалось перекрыть рынок рекламы? Не так и много.
Есть ещё важные каналы охвата, но не все они легко доступны. Как минимум приготовьте вывеску на окно квартиры или стекло лоджии. За вывеску между окнами, на фасаде Вас могут оштрафовать. Просто номера телефона на растяжке уже мало, нужен текст. Вывеска должна быть яркая, контрастная и хорошо читаться с тех мест, где ходят пешеходы. Всё ещё приносит результат расклейки объявлений. Асы аукционных продаж рекомендуют восьмикратную проклейку квартала, где находится квартира. К сожалению не все парадные оборудованы досками для расклейки. Как клеить быстро и комфортно Вы узнаете из видеоурока. размещенного на моём сайте NRK.SU в разделе «Отдел обучения». А вот распространение писем по почтовым ящикам результата не приносит, по крайней мере я об этом даже не слышал. Таким образом мы охватили такой важный сегмент рынка, как Ваши Соседи. Сосед – лучший покупатель! Теперь действуем! Решение о продаже принято, квартира прихорошилась, сделаны продающие фотографии, написаны продающие тексты. Может быть Вы сделали видеоролик. Пачки объявлений для расклейки собраны на скотч, вывеска заказана и получена. Как всем этим распорядиться? В действие вступает маркетинговый план ! Что, в какой последовательности, в какие источники размещать и когда Вы решаете заранее и записываете. Без маркетингового плана эффективность рекламной компании будет заметно ниже. Обратите внимание на установку вывески в окне квартиры или на стекле лоджии. Если не уверены, что сумеете разместить её безопасно, обратитесь к специалистам. Не рискуйте напрасно ! Начинаем, и поддерживаем рекламную кампанию. Да, это тоже хлопотно, дорого и требует времени. Но без неё никак!
Принимаем звонки. Если все предыдущие этапы сделаны правильно, то Вам начинают звонить. Большинство звонков будет вовсе не от покупателей. Рекламный рынок мониторят агенты по недвижимости. Часто это новички, у которых пока нет работы. Если бы отчаявшиеся найти покупателя, собственники периодически не соглашались воспользоваться их услугами, они бы и не звонили. Вторая категория агентов находится в поиске квартир для своих клиентов. Эти агенты для Вас – самые полезные друзья. Работать с покупателем, у которого опытный и грамотный риелтор – бесплатно снять с себя массу головной боли. Третья категория звонящих – вероятные покупатели. По этому сначала Вы должны понять, кто отозвался на рекламу. Затем достойно презентовать объект продажи. Тест презентации запишите заранее и отрепетируйте. Если объект покупателя заинтересовал, попробуйте его квалифицировать. Он действительно способен купить квартиру или только приценивается к рынку и размышляет о продаже собственной квартиры? Разговор ведите вежливо и доброжелательно. Проявляйте выдержку, поскольку звонящие могут вести себя бесцеремонно и даже агрессивно. Если вдруг такие согласятся вашу квартиру купить, на сделке они сохранят свою линию поведения. С другой стороны с ними не жить –от них нужны только деньги. Зафиксируйте результат. Запишите в реестр телефон, имя, итог разговора. Желательно – рекламный источник, с которого поступил звонок. Потом, на основании списка звонков составляют график просмотров. Приглашать в квартиру несколько групп покупателей одновременно – грубая ошибка. Задайте интервал в 15-20 минут. Пусть покупатели друг друга видят, но не толкаются в прихожей.
Вы подготовили квартиру к показу? Правила подготовки к показу те же, что и к продаже. Они описаны в книге о хоум стэйджинге. Что бы повысить привлекательность квартиры, непосредственно перед показом посмотрите памятку: Проветрить, протереть все поверхности, убрать личные вещи, кормушки и лотки для животных, спрятать тряпки, вёдра и швабры и далее по списку. Составьте план показа квартиры и придерживайтесь его. Что показывать, что говорить, как не наговорить лишнего. Иногда собственники из лучших побуждений заваливают покупателя совершенно ненужной информацией. Кто когда умер, где рвались трубы и как долго их ремонтировали, давно ли съехал сосед – хулиган. Рассказывайте то, что писали в длинном продающем тексте – технические параметры квартиры, особенности расположения, какие выгоды для покупателей из них следуют. Имейте ввиду. Покупатели хотят торговаться. Единственный способ, которым владеют некоторые из них – это поиск и раздувание недостатков квартиры. Почему – то им кажется, что чем агрессивнее и непримиримее они будут критиковать квартиру, достоверность документов и условие продажи, чем более едкие замечания отпускать по поводу Вашей презентации, тем большей скидки они добьются. Ваша задача сдержаться и не повторить бессмертную фразу бравого солдата Швейка: Ну что Вы ещё хотите сказать перед тем, как я спущу Вас с лестницы? Найден желающий купить квартиру! Чудеса случаются, если над ними много работать. И вот, совершенно неожиданно, один из вероятных покупателей произносит: Я согласен приобрести Вашу квартиру. Это победа? Не спешите, это только один из шагов в направлении цели.
В Санкт –Петербурге вероятность сделки после нахождения покупателя в среднем процентов шестьдесят. Это если Вы хотите купить квартиру. Если опытный агент подготовил документы и принял аванс, тогда процентов восемьдесят. Гоните прочь эйфорию. Только трезвая оценка ситуации. Следующим шагом должна стать фиксация этого покупателя за Вами, а Вашей квартиры — за этим покупателем. Если Вам предлагают через недельку выйти на сделку, минуя этот шаг, Ваши шансы резко падают. Покупатель, не несущий ответственности выраженной в потере денег, до последней секунды будет искать более выгодный вариант или торговаться с Вашими конкурентами. Как брать аванс у частного лица? Когда квартира покупается через агентство, то все понятно. Существует отлаженный практикой, может быть громоздкий, но понятный пакет документов. В нашем же случае возможны два варианта: Предварительный договор через нотариуса или в простой письменной форме. Среднему человеку вполне по силам скачать договор с сайта Сбербанка и исправить под свою ситуацию. Есть удобная форма и на моём сайте. Не уверены в своих силах? Стандартная цена услуги «Сопровождение сделки» во всех агентствах и юридических конторах Санкт- Петербурга — тридцать тысяч рублей. Сумма аванса принятая в регионе — пятьдесят тысяч рублей. Ничего не помешает сторонам изменить её в любую сторону, допустим при нотариальном оформлении ПДКП сто тысяч, но чаще всего это именно пятьдесят тысяч рублей. И ещё. Если покупателя сопровождает опытный агент, то он будет препятствовать внесению Вам Аванса. Потому что он встречал ситуации, когда «частный продавец» продающий «дешевле, потому что без агентства» принимал авансы у десяти разных покупателей, а продавал квартиру только одному из них. Что предложит Вам агент? Подписать «Нулевой» договор, то есть договор без оплаты услуг. На основании такого договора агент имеет право принять аванс за Вашу квартиру, а вам вручить «Уведомление о найденном покупателе».
Соглашайтесь, это нормальные условия. Свои деньги Вы получите в полном объеме. Подготовка сделки. Если у покупателя опытный агент, просто не мешайте ему. Ваши цели совпадают. Если все участники действуют самостоятельно, или агент явно неадекватен или неопытен, а такое тоже бывает, дело надо брать в свои руки. Самое жестокое заблуждение: «У меня всё нормально, остальные участники сами себя контролируют, всё будет правильно». Представьте себе наступающую армию, в которой очень хорошие командиры взводов, а вот общего руководства нет. На вторые сутки наступления такая армия будет воевать сама с собой. У сделки должен быть руководитель, если его нет – берите командование на себя. Как всегда сперва рисуем схему сделки. Потом схему движения денег. Казалось бы не высшая математика, но практика показывает, что простая и ясная схема движения средств рождается после изнурительного мозгового штурма. Представьте, Вашу квартиру покупает собственник другой квартиры, которому платят наличные плюс субсидию. Ну и что? А то, что субсидия безналичным расчётом переводится на счёт Вашего покупателя и передаётся ему только после регистрации сделок. Квартиру Вы уже продали ? А часть суммы ещё даже и не видели. Тут и многие агенты в тупик встают, особенно если цепочка длинная. А федеральная часть материнского капитала? Время перечисления этой небольшой суммы может доходить до полугода. И вовсе не на счет того, кого Вы планировали, а только непосредственного продавца. На начальном этапе все участники будущей сделки белые и пушистые. Действия каждого логичны и понятны. По мере приближения часа «Ч» выясняется, что у каждого собственный взгляд на процедуру сделки. После регистрации и передачи объектов (не описка, вероятность что В ы найдете покупателя с мешком денег не так велика. Вполне возможно он будет продавать своё жилье и покупать Ваше. Это не повод ему отказывать, это надо учесть. Объектов в одной сделке может быть несколько) непонимание может нарастать.
Дай бог, чтобы до последнего шага все участники оставались друзьями. Но представьте, что квартиры прошли регистрацию, все переехали, но осталась какая – нибудь субсидия, которую должны перечислить после завершения всех процедур. Эту субсидию получает покупатель вашей квартиры и согласно основному договору, он должен передать её Вам. А он заявляет: – При продаже Вы скрыли от меня существенные недостатки квартиры. И я штрафую Вас как раз на ту сумму, которую якобы должен. Все вопросы в суд, решайте с моим адвокатом. Будете упрямиться – подадим встречный иск и оценим скрытые недостатки на ещё большую сумму. Не верите, скажете так не бывает? К сожалению в нашу жизнь вползает англо – саксонский стиль ведения бизнеса. Да, покупатель честно хотел рассчитаться с Вами полностью, когда еще не переехал в Вашу квартиру. Но теперь время прошло и ситуация изменилась. Если есть шанс не отдавать деньги, то зачем их отдавать? Продумайте всю систему расчетов, каждый шаг. Спрогнозируйте любое аварийное развитие ситуации, будьте к нему готовы. И тогда всё пройдет гладко. На основании схемы движения средств готовится проект договора с сейф хранилищем. Деньги за Вашу квартиру могут поступать из нескольких источников. Например, дотация со счёта, плюс сумма за ранее проданную квартиру, плюс собственные накопления, плюс ипотечные средства. Каждая сумма упаковывается в отдельный конверт со своим номером. Почему? Если регистрация пройдёт успешно, Вы получите несколько пакетов в сумме составляющих стоимость Вашего объекта. Но если регистрация не пройдёт, что бывает крайне редко, деньги вернутся тем, кто их вносил в тех же пакетах. Смысл договора: кто (ФИО) формирует пакеты, под какими номерами, кто их забирает и при наступлении каких условий. Условия – это предъявление доказательств о регистрации объектов на новых собственников, подтверждения выписки с объектов и актов приема - передачи.
Пропишите план сделки. Кто, куда и во сколько приходит и что там делает. Н е всегда нужно собирать всех участников сразу в одном месте. Если в цепочке ипотека, заёмщики должны прийти в банк за час – полтора до остальных участников. Особое внимание уделите ситуации, если кто – то собирается снять со счёта поступившие деньги. Допустим за ранее проданную квартиру, или финансовую помощь от родственников. На этом шаге происходило множество недоразумений и скандалов. Сотрудники банка предполагают, что вы наизусть знаете все виды и типы счетов и депозитов, опубликованные правила и внутренние закрытые регламенты. Сложностей и подводных камней так много, что пришлось собрать их в отдельной книжке «Секретная инструкция по работе со Сбербанком». Смысл происходящего – банки крайне не любят отдавать деньги попавшие к ним на счёт и постоянно изобретают способы и зацепки, что бы их задержать. Вплоть до симуляции невменяемости сотрудников. Что делать? Лично, и только лично проверьте накануне сделки, что деньги действительно выдадут. Если ситуация проще – деньги наличные и их приносят в ячейку, надо будет убедиться, что они не фальшивые. Купюры снятые в банке обычно проверены. Хотя… В расчётных центрах есть процедура проверки подлинности банкнот. Заранее уточните сколько она стоит. Итак, Ваши документы подготовлены к продаже и Вы: Согласовали условия, заказали у специалиста и проверили договора купли-продажи, если сделка планируется в простой письменной форме. Рассчитали и согласовали схему движения средств Записались в расчётный центр. Самые популярные – Невский пр. д 8, ул. Восстания, д.6. По ряду причин я предпочитаю на ул. Красного текстильщика д.10-12. Договорились с ближайшим нотариусом. Вероятно, к пакету документов придётся добавить нотариально заверенные копии, согласи супругов или доверенности. Договоритесь заранее, иначе в нужный момент найти свободного нотариуса будет непросто. Убедились, что если в плане стоит получение суммы со счёта, то её выдадут без неожиданных условий. На сделке из проблемы покупателя это станет вашей проблемой. Иначе вместо получения суммы покупатель услышит:
«А вы разве не знали, что в этом отделении Сбербанка нельзя снять более полутора миллионов рублей?», «А Вам разве не сказали, что с этого счёта мы можем отдать деньги только через десять дней?», «Извините, такой суммы в кассе нет, да мы заказывали, но перевозка где - то задержалась. Приходите завтра». «Докажите, что это именно ваши деньги. Да Вы их заказали, но Вы должны были за двое суток написать и подать нам объяснительную откуда они у Вас ». Эти фразы я сам в разное время слышал от сотрудников банков. Дополнительно о документах Теперь уточним несколько моментов по пакету документов. Надеюсь, что правоустанавливающие документы на Ваш объект либо просты, либо юрист их проверил. Тем не менее если право собственности на вашу квартира возникло на основании договора приватизации, обязательно приложите форму «9» из паспортного стола. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу нужно, если квартира была куплена в браке. Согласие именно того супруга, в браке с которым Вы покупали квартиру. Обратите внимание! В документе должна быть ссылка на данные свидетельства о Браке, если их нет подготовьте нотариальную копию свидетельства, приложите в Пакет документов. Согласие супруга покупателя формально не требуется, но семейный кодекс никто не отменял. Практикующие юристы рекомендуют подстраховаться и подготовить его. Зачем Вам оставлять возможность оспаривания сделки супругой покупателя? Если квартиру покупают с привлечением ипотеки Сбербанка попробуйте привлечь специалиста, который проверит закладную и кредитный договор перед подачей на регистрацию. В них мы встречали множество глупых ошибок из – за которых могут остановить регистрацию сделки. Подробнее я напишу про особенности работы со Сбербанком. Но для тех, кто будет брать там кредит. Для Вас достаточно обратить внимание на то, что я уже написал.
Обратите внимания на паспорта участников сделки. Во-первых, убедитесь что они не подлежат замене по возрасту, во-вторых, что они не повреждены. Банки и Многофункциональные центры могут признать такой паспорт недействительным! Открою важный секрет успешной сделки. Соберите всех участников заранее, не смотря на занятость, и проведите репетицию, пригласите к себе на вечернее чаепитие. Раздайте пошаговый план. Убедитесь, что каждый точно понимает, что и где он должен сделать, за что платить, какие документы подписывать. Что все согласны со схемой движения денег и условиями сейфинга. Сделка очень важный этап в жизни каждого. Пусть она пройдёт безукоризненно. Проведение сделки. Самый волнительный момент – сбор участников на сделку. Пробки, проблемы с парковкой могут помешать прийти во время. Но главный источник проблем – это попытка снять заказанные деньги в соседнем банке сразу перед сделкой. Самоуверенные покупатели часто договариваются с работниками касс, уточняют необходимое время и всегда приходят на сделку намного позже и в крайне возбуждённом состоянии. Обычно участники сначала закладывают суммы в ячейку, потом подписывают договора или идут к нотариусу. Хранилища назначают точное время сделки, а длительность процедуры можно прикинуть заранее. Главные потери времени – на пересчёт денег. В 90% случаев время, проведённое в комнате расчетов в два – три раза превышает запланированное. Если Вы отказались от услуги «проверка подлинности купюр» попробуйте это сделать сами на предоставленном оборудовании. Чаще всего самозаклеивающиеся пакеты для упаковки денег есть в расчетном центре, но убедитесь в этом дополнительно, при согласовании времени сделки. Если их нет – купите на почте. Пока Вы считаете и распределяете деньги по пакетам, работники сейф – хранилища подготовят договор. Но важен не сам договор. Он стандартный. Важны дополнительные условия. Именно там написано кто и при наступлении каких условий получает конверты. При простой купле – продаже всё очевидно, при цепочке сделок незначительные тонкости могут поставить под удар всю сделку.
Существует опасная ошибка, когда один из покупателей может остаться (и оставались!) без квартиры и без денег. Если допущена ситуация, когда собственник продаваемого объекта может забрать деньги, не выписав тех граждан, которые были прописаны до возникновения права собственности. В этой ситуации Вам не поможет ни один суд. Что бы такое предотвратить всего – то и нужно внимательно составить дополнительное соглашение к договору сейфинга. Если вы прописали предоставление актов приёма – передачи жилой площади, то очень внимательно отнеситесь к воспроизводимости подписи. Образец подписи оставленный в банке должен совпасть с таковым на акте. В случае цепочки сделок предоставляется акт только по последней квартире. И вообще, делать цепочки без сопровождения специалиста крайне рискованно. Очень много тонкостей в каждой конкретной ситуации. Форма «9» должна быть оформлена правильно. Печать и подпись инспектора должны быть на предусмотренных для этого местах. Были случаи, когда РЦ отказывались принимать небрежно оформленные «девятки». Обязательно, обязательно убедитесь, что в качестве доказательства проведения сделки может быть предъявлена не только свидетельство о праве собственности, но и выписка из ЕГРП. Бывали случаи, когда покупатели начинали себя вести неадекватно и скрывались с полученными документами. Считаем, что прочитав вышеизложенное. вы правильно составили договор с банком, деньги проверили, посчитали, разложили по пакетам. Пакеты заклеили, пронумеровали и подписали на линии склейки. Можно приступать к написанию расписок. Форма расписок в приложении. Расписки пишут заранее. Заверяют на обороте второй стороной и либо закладывают в отдельный пакет (тогда это надо учесть на этапе планирования), либо хранят у себя и передают при подписании акта приёмки – сдачи квартиры. Расписку может запросить налоговая инспекция. Потом Вы подписываете массу бумаг, получаете свой экземпляр договора сейфинга и отправляетесь, под присмотром сотрудника, в святая святых, в сейф – хранилище. Оплату услуг сейф – хранилища принято распределять меду участниками поровну. Деньги заложены, либо подписываем заранее согласованный договор купли – продажи, либо идём к нотариусу и подписываем его там. В Санкт – Петербурге услуги нотариуса обычно оплачивает покупатель. Очень хорошо, если пакет для подачи на регистрацию соберёт и подаст нотариус. Если Вы это делаете сами, то покупателю надо оплатить госпошлину и приложить к пакету квитанции. Реквизиты заранее пусть получит в МФЦ. В банке их могут не знать. Встречаются банкоматы с возможностью оплаты. Эту мелочь нужно предусмотреть заранее, иначе на поиск банка и реквизитов может уйти много времени. А нам пора
Подать документы на регистрацию. Идём все вместе, кто не может – выписывает доверенность, в тот Многофункциональный центр оказания государственных услуг, который принимает документы по Вашему району. Заранее убедитесь, что они обслуживают В,аш район, правила приема документов менялись уже несколько раз. Занимаем очередь и подаём документы. Обратите внимание. Приёмщица МФЦ может не проверить ни комплектность, ни правильность оформления. Потом пакеты попадают курьерам, и теоретически их движение и прохождение этапов регистрации можно отслеживать через сайт. Практически же данные могут туда и не внести. Могут перепутать по дороге, регистратор вашей сделки может заболеть. Пакет так и будет валяться у него на столе, никто его искать не будет. За заявленные сроки регистрации никто никакой ответственности не несёт. Спросите в МФЦ, на сколько действительно задерживают выдачу документов. Даже если вы нашли пакет на сайте, где указано, что он готов к выдаче, то еще не факт, что сделка зарегистрирована. Чем больше звеньев, тем больше вероятность ошибок. Возможно, вы получите документы с уведомлением о приостановке. Нужно будет устранить проблему и подать документы заново. Очень нервная и затратная процедура. Лучше постараться, но всё сделать правильно на этапе сделки. Можно ли получить документы во-время? Можно, а иначе зачем создана эта система, допускающая организацию безнаказанных задержек исполнения государственной функции? Пример Всеволожского отделения Росреестра ещё свеж. Проявив инициативу, Вы сможете найти людей, которые обеспечат вам прохождение документов своевременно. Хотя быстрее всего и по закону оформляются сделки, поданные нотариусом. Должны оформляться.
Регистрация завершилась. Вам позвонили из МФЦ и пригласили забрать документы. Обратите внимание, что никаких отметок о регистрации на Вашем договоре не будет! Покупатель должен предоставить в расчетный центр Свидетельство о праве собственности. Вы должны выписаться и предоставить подтверждающую справку и передать квартиру. На передаче квартиры подписывают «Акт приёмки – сдачи». Передача квартиры. Назначить время передачи не так просто. Хочется освободить квартиру, вывести мебель, вымести мусор но…. Если Вы спланировали всё это на один день, готовьтесь к задержкам. Машина сломается, грузчиков будет меньше, чем договаривались, и произойдёт ещё тысяча мелких неурядиц. Совет, как всегда один – подготовьте квартиру к передаче накануне. Что оставить, что забрать - это Вы договорились лично с покупателем. Главное правило: «Квартира передаётся в том состоянии и при наличии тех элементов благоустройства, которые были предусмотрены проектом и присутствовали на момент показа, если стороны не оговорили иное». То есть проводку из стен, розетки, унитаз остекление лоджии выдирать не надо. Приготовьте справку из бухгалтерии об отсутствии задолженности. Возьмите квитанцию из энергосбыта, газовой службы, запишите показания счетчиков воды. Если квартира передаётся в середине месяца, рассчитайте стоимость коммунальных платежей за один день и передайте полученную сумму. Акт подписан, квартира передана – можно идти за своими деньгами. Поздравляю, задача решена – Вы нашли покупателя и провели сделку самостоятельно!
Послесловие. Конечно, реальность бывает гораздо сложнее, вообще, нет двух похожих сделок. Расписать все ситуации в одной книге невозможно, но в большинстве случаев, такой инструкции для безопасного проведения сделки достаточно. Если Вы чувствуете себя неуверенно – ищите хорошего агента. Недвижимость не место для риска, это место, где предпочтительна перестраховка. Если Вам не ясно, как сделать некоторые отдельные действия – фотографирование, написание текстов, сопровождение сделки - закажите только их. Если Вы затеяли сложный обмен, хорошенько подумайте, а лучше проконсультируйтесь. Без общего руководства очень велика вероятность, что что-то пойдёт не так. Смотрите дополнительные материалы в моём канале YouTube, скачивайте их на сайте. Там вы найдёте Бланки договоров, примеры планов сделок и схем расчёта. Добавляйтесь в друзья «В Контакте» и «Фейсбуке!» Удачной вам Продажи Вашей квартиры! г. Санкт-Петербург 2016 г.
