Регулирование строительной деятельности в Российской Федерации осуществляется следующими основными нормативными актами: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.202 2; « Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.202 2 ); «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.202 2 ); « Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 01.07.202 2 )
Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» ; Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ; Федеральным законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ;
Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»; ГОСТами и СНИПами например : "ГОСТ Р 58179-2018. Национальный стандарт Российской Федерации. Инжиниринг в строительстве. Термины и определения« (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 16.07.2018 N 416-ст) ; Постановление Госстроя РФ от 23.07.2001 N 80 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации « Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования. СНиП 12-03-2001» ; Постановление Госстроя России от 17.09.2002 N 123 «О принятии строительных норм и правил Российской Федерации «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство. СНиП 12-04-2002». .
Строительная деятельность может быть определена как деятельность по созданию новых зданий, сооружений, иных объектов строительства, а также расширению и реконструкции существующих предприятий, зданий и сооружений. В строительной деятельности в строительном процессе участвуют не только строители, но и заказчики, проектировщики, инвесторы, девелоперы, эксперты, государственные органы. Строительство невозможно без проектной документации, а она должна базироваться на градостроительной документации.
Состав и пример проектной документации Проект дома – это рабочие чертежи для строительства дома. Архитектурный раздел включает в себя: -общие данные о проекте (площади внутренних помещений, площадь застройки, объем основных стеновых материалов и т.д.) -поэтажные планы -маркировочные планы (указываются маркировки полов, дверных и оконных проемов) -фасады -план кровли -разрезы -спецификации окон и дверей -дымовентиляционные каналы -конструкции полов
Конструктивный раздел включает в себя: общие данные и рекомендации по технологии производства фундаменты (планы, разрезы, схемы армирования, объем бетона и арматуры, технология) перекрытия (планы, разрезы и т.д.) ведомость перемычек над дверными и оконными проемами стропильная система (план, разрезы, узлы, объем материала)
Инженерный раздел включает: водоснабжение и канализация (внутренние сети) - ВК электрооборудование (внутренние сети) - ЭО отопление и вентиляция - ОВ
Проектирование в большинстве случаев включает архитектурную деятельность. Необходимым участником строительного процесса выступает заказчик, для которого выполняются строительные работы, возводятся те или иные объекты недвижимости.
Это свод общих норм и требований к организации строительного производства, проектированию объектов и ведению строительных работ. В СНиПах есть правовые и технические нормы. Следует учитывать, что соблюдение СНиПов всеми участниками строительного процесса является их юридической обязанностью.
Строительство начинается с создания проекта. Основные требования к этому этапу процесса строительства содержатся в законах «Об архитектурной деятельности в РФ» и Градостроительном кодексе РФ. Каждый будущий застройщик (заказчик), то есть юридическое или физическое лицо, намеревающееся осуществить строительство какого-либо здания или сооружения, обязан иметь архитектурный проект и проектно-сметную документацию.
Архитектурный проект — это архитектурная часть документации для строительства и градостроительная концепция, содержащие архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов недвижимости.
Строительство может осуществляться без архитектурного проекта, если для его возведения не требуется разрешения на строительство. Такое разрешение не требуется в тех случаях, когда строительные работы не влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
Архитектурный проект должен быть выполнен архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность. Архитектурный проект выполняется в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, которое выдается по заявке заказчика (застройщика) государственными органами, ведающими вопросами архитектуры и градостроительства.
Архитектурно-планировочное задание выдается в соответствии с нормами законодательства о градостроительстве и должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и другие), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе предполагающегося строительства.
До утверждения проекта в случаях, указанных в законодательстве, проводятся экспертизы. Экспертиза является обязательной, если строительство осуществляется за счет средств государственного бюджета. Экспертизы архитектурных проектов могут проводиться только архитекторами, имеющими лицензию на осуществление архитектурной деятельности. В случаях, предусмотренных экологическим законодательством, проводится экологическая экспертиза.
Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства прилегающих земельных участков.
Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
Архитектурный проект должен учитывать требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного поселения, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания.
Законодательством предусмотрена административная и имущественная ответственность за самовольную постройку, нарушение градостроительной документации. Нарушители несут ответственность в соответствии с Административным и Градостроительным кодексами РФ.
Инвестиционно – строительная деятельность представляет собой совокупность действий и отношений, касающихся доходного вложения капитала в создание и реконструкцию объектов недвижимости, или направленных на достижение иного полезного эффекта.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39- ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под капитальными вложениями понимают - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Субъектами инвестиционной деятельности могут быть как физические, так и юридические лица (объединения юридических лиц), созданные по договору простого товарищества (совместной деятельности) и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные инвесторы.
Основополагающие правовые положения по регулированию отношений в сфере инвестиционно – строительной деятельности закреплены в: 1.Конституции РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) и Гражданском кодексе РФ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.06.2021, с изм. от 08.07.2021) – правовые основы развития предпринимательства;
2. Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» ; Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» ; Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 08.12.2020) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В них установлены условия осуществления инвестиционной деятельности, формы и методы ее государственного регулирования, гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности и защиты инвестиций.
3.Законодательном акте Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «Об архитектурной деятельности в РФ», который содержит основные требования к этапу создания проекта процесса строительства. 4.Градостроительном кодексе РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021), в котором детально регламентирован порядок разработки и утверждения документов территориального планирования (схем, генеральных планов), правил землепользования и застройки, установлению градостроительного регламента и видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
5.Земельном кодексе РФ "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021), регулирующего любые отношения, в которых в качестве объекта выступает земля.
Нормативно – правовое регулирование инвестиционной деятельности в России осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 года № 39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
В настоящее время продолжает действовать Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26 июня 1991 года в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ. Действие Федерального закона № 39-ФЗ распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует: – отношения, связанные с привлечением в строительство денежных средств; – организацию строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения
Государственное регулирование инвестиционно – строительной деятельности осуществляется через законодательную, исполнительную и судебные ветви власти, а также путем государственного планирования, через государственные инвестиции, кредитование, реализацию социальных и экономических программ.
Законодательная власть устанавливает состав и содержание законов, непосредственно влияющих на сферу строительства. Законы прямого влияния определяют структуру органов управления строительной деятельностью, размеры государственных инвестиций на строительство и реконструкцию объектов госсобственности, перечень объектов и сроки ввода их в эксплуатацию. Законодательством определяется структура и порядок функционирования органов исполнительной власти, отвечающих за техническую политику, разработку строительных норм и правил, контроль и надзор за их исполнением.
Задачи органов исполнительной власти состоят в исполнении решений, принятых парламентом и президентом. Органы исполнительной власти имеют многоуровневый характер и обеспечивают исполнение законов в соответствии со своей компетенцией, а также вводят собственные требования (инструкции, положения и др.).
Градостроительная деятельность законодательно урегулирована сразу в нескольких нормативно-правовых актах Российской Федерации. В первую очередь это Конституция РФ, согласно ст. 42 каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением.
Конституция РФ устанавливает также участие граждан в градостроительной деятельности. В соответствии со ст. 32 Конституции РФ граждане Российской Федерации имеют право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей. Ст. 33 Конституции РФ дает гражданам право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы и органы местного самоуправления.
Градостроительная деятельность во многом базируется на праве частной собственности. Статья 35 Конституции РФ говорит о том, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В ст. 36 Конституции РФ сказано: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц».
Важным является и то, что Конституция РФ разграничивает сферы ведения в области градостроительства между Федерацией и ее субъектами. Так, согласно ст. 71 Конституции РФ в исключительном ведении Российской Федерации находятся: федеральная государственная собственность и управление ею; установление основ федеральной политики и федеральные программы в области государственного, экономического, экологического и национального развития; федеральные энергетические системы, ядерная энергетика; федеральные транспорт, пути сообщения, информация и связь.
Вопросы градостроительной деятельности регулируются на территории Российской Федерации, Градостроительным кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021).
В ст. 4 ГрК РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) сказано: «Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений».
Основное содержание Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) посвящено весьма детальной регламентации порядка разработки и утверждения документов территориального планирования (схем, генеральных планов), правил землепользования и застройки, установлению градостроительного регламента и видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Предусмотрен порядок предоставления разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Отдельная глава посвящена планировке территории, видам документации, проектам межевания и т. д. Подробно урегулированы вопросы инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство, собственно строительства и реконструкции, строительного контроля и надзора.
До начала проектирования застройщик должен получить технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) устанавливает обязанность эксплуатирующих организаций предоставить информацию о максимальной нагрузке и сроках подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, сроке действия технических условий, а также о плате за подключении.
Ключевым документом для обеспечения законности градостроительных мероприятий является разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Градостроительный Кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) содержит перечень требуемых документов, необходимых для получения этих разрешений. Застройщик обращается в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство и прилагает ряд документов. Орган, выдавший разрешение на строительство, может принять решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с указанием причин принятого решения.
Такое решение может быть оспорено в судебном порядке. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию имеет правоустанавливающее значение для дальнейшей судьбы объекта недвижимости, поскольку является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) вводится информационная система обеспечения градостроительной деятельности. Ее целью является обеспечение органов государственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц достоверными сведениями, необходимыми для осуществления градостроительной, инвестиционной и иной хозяйственной деятельности, проведения землеустройства.
Особое внимание в кодексе уделено участию общественности в принятии градостроительных решений. Так, проекты схем территориального планирования Российской Федерации подлежат опубликованию и могут размещаться на официальном сайте Правительства Российской Федерации в сети интернет. Опубликованию подлежат также проекты положений о территориальном планировании. Заинтересованные лица вправе представить свои предложения по этим проектам.
