САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 24.о3.2025 ФИНАНСОВЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ Практическое занятие
2 Напоминаю о сроках работы над КР:
3 Шесть функций сложного процента : Доходный подход к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации. Определение потенциального валового дохода, действительного валового дохода, чистого операционного дохода
4 Выделяют следующими уровни дохода: • ПВД (потенциальный валовой доход); • ДВД (действительный валовой доход); • ЧОД (чистый операционный доход); • ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит. Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100 % ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле
5 Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости : ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы. (4.2) Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год: ЧОД = ДВД – ОР. (4.3) Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
6 Пример: Какую одинаковую сумму необходимо 5 раз внести на пополняемый депозит под 8% годовых, чтобы накопить 1700 тыс. руб.?
7 Ответ: Таким образом, суммарный взнос в 290 × 5 = 1540 тыс. руб. при ставке дохода 8% годовых позволит накопить 1700 тыс. руб.
8 Операционные расходы принято делить: • на условно-постоянные; • условно-переменные, или эксплуатационные; • расходы на замещение, или резервы
9 Пример 4.1. Площадь помещения предназначенная для сдачи в аренду 1 500 кв. м, сдана в аренду по 300 д.е. за кв. м. в мес. Потери от недозагрузки и неплатежей составляют 10 %. Операционные расходы составляют 20 % от действительного валового дохода. Ставка капитализации 17 %. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.
10 Ответ: Рыночная стоимость объекта недвижимости составит 22 870 588 д.е
11 Пример 4.2. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2 000 кв. м. Из них 600 кв. м занято арендодателем, остальная площадь сдается в аренду по 800 д.е. за кв. м в месяц. Эксплуатационные расходы составляют 25 % от ДВД. Определить величину ЧОД для целей оценки рыночной стоимости объекта и на основании этого рассчитать стоимость объекта недвижимости, если известно, что ставка капитализации для подобных объектов составляет 12 %.
12 Ответ: Рыночная стоимость объекта недвижимости составит 84 000 000 д.е
13 Пример 4.3. Оценить капитализированную стоимость предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью 20 000 кв. м при годовой арендной плате 3 600 д.е./кв. м, среднегодовом проценте заполняемости производственно-технических модулей арендаторами в 90 %, налоговых платежах собственника за землю под центром в 1 200 000 д.е. В год и расходах на содержание, охрану центра и все прочие 15 000 000 д.е. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного бизнеса составляет 12 %.
14 Ответ: Рыночная стоимость производственно-технического центра составляет 415 000 000 д.е.
15
16
17
18
19
20 Решаем на практике, Ответы В k
