вступил в силу приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о т 4 августа 2021 г. № П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" утратил силу приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» 1 марта 2022 г.
Определение кадастровой стоимости включает в себя следующие мероприятия: - анализ результатов определения кадастровой стоимости ; - определение ценообразующих факторов объектов недвижимости; - первичная группировка объектов недвижимости на основе сегментации объектов недвижимости, предусмотренной Указаниями; - сбор сведений о значениях ценообразующих факторов; - сбор рыночной информации ; - группировка объектов недвижимости; - построение модели оценки кадастровой стоимости и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; - анализ качества модели оценки кадастровой стоимости; - расчет кадастровой стоимости, включая индивидуальные расчеты для объектов недвижимости, в отношении которых невозможно выполнить определение кадастровой стоимости методами массовой оценки; - составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки в порядке, установленном приказом Росреестра от 6 августа 2020 г. N П/0284 "Об утверждении Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки"
Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, согласно Указаниям и осуществляется на постоянной основе. № П/0336 № 226 Подготовка к проведению государственной кадастровой оценки включает в себя сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, согласно Указаниям до 1 января года определения кадастровой стоимости. Обеспечивается предоставление сведений ЕГРН, а также сведений, содержащихся в учетно-технической документации Осуществляются в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в размере их рыночной стоимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации осуществляются в том числе сбор, обработка и учет информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена в порядке, установленном законодательством Российской Федерации В ходе подготовки к государственной кадастровой оценке также осуществляется сбор информации об объектах недвижимости, характеристики которых изменялись в сведениях ЕГРН Материалы, формируемые в ходе подготовки к проведению государственной кадастровой оценки, актуализируются после 1 января года проведения государственной кадастровой оценки
Обработка бюджетным учреждением информации, содержащейся в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке № П/0336 № 226 Определение ВРИ по классификатору ( приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412 ) Определение ВРИ по классификатору ( приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 ) 14 ВРИ 13 ВРИ
Бюджетное учреждение формирует электронную таблицу, построчно содержащую следующие сведения об объектах недвижимости: - кадастровый номер объекта недвижимости; - адрес объекта недвижимости; - вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, ОНС, помещение); - категория земель (для земельных участков) или назначение (для здания, сооружения) или проектируемое назначение (для объекта незавершенного строительства) ; - виды разрешенного использования земельных участков и зданий, сооружений, помещений; - сведения о фактическом использовании объекта недвижимости; - наименования зданий, сооружений, помещений. - кадастровый номер объекта недвижимости; - адрес объекта недвижимости; - вид объекта недвижимости; - категория земель (для земельных участков); - виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; - сведения о фактическом использовании объекта недвижимости Необходимо учитывать полные сведения (полученные в том числе с привлечением уполномоченного органа) о характеристиках, необходимых для определения кадастровой стоимости, в том числе о месте нахождения, физических, технических и эксплуатационных характеристиках, степени благоустройства объектов недвижимости, ограничениях в их использовании.
Сбор и анализ бюджетным учреждением информации о рынке объектов недвижимости. Определение бюджетным учреждением ценообразующих факторов и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости Для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе : информации о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических (далее - информация о внешней среде объектов недвижимости ); информация, характеризующая состояние социально-экономического развития Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, тенденции развития указанных муниципальных образований субъекта Российской Федерации, в границах которого проводится государственная кадастровая оценка, содержащаяся в том числе в документации по планировке территории и градостроительного зонирования, действующих градостроительных регламентах 2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений ); Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости является: 1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом); 2) обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости. 3 ) информации, необходимой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.
На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости. К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках. № П/0336 № 226 Отсутствуют сведения Для зданий, помещений, сооружений, ОНС, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения - о местоположении, - годе постройки, - материале стен объекта недвижимости, - серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением N 3 37 видов ценообразующих факторов
Для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением N 3 к Указаниям Все ценообразующие факторы разделяются на три типа: 1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости; 2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости; 3) факторы, характеризующие объект недвижимости. Для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений). Анализ информации о ценах сделок (предложений) в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости проводится с целью: 1) обеспечения непротиворечивости рыночной информации; 2) обеспечения достаточности и репрезентативности рыночной информации. 19 видов ценообразующих факторов
Анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов рынка объектов недвижимости : 1) "Жилая застройка ( среднеэтажная и многоэтажная)"; 2) "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка"; 3) "Транспорт"; 4) "Предпринимательство"; 5) "Отдых (рекреация)"; 6) "Общественное использование"; 7) "Производственная деятельность"; 8) "Сельскохозяйственное использование". Сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам сделок (предложений) : 1) предложение - продажа; 2) сделка - купля - продажа; 3) предложение - аренда; 4) сделка - аренда. Сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам объектов недвижимости : 1) земельный участок; 2) здания (сооружения), расположенные на земельном участке; 3) ОНС, расположенные на земельном участке; 4) помещение; 5) машино-место. № П/0336 № 226 1) земельный участок; 2) здание (сооружение), расположенное на земельном участке; 3) комплекс зданий и (или) сооружений, расположенных на земельном участке ; 4) ОНС, расположенный на земельном участке; 5) помещение.
Сбор бюджетным учреждением сведений о значениях ценообразующих факторов Примерный перечень ценообразующих факторов для целей Указаний приведен в приложении N 3 к Указаниям. Отказ от рассмотрения указанных факторов должен быть обоснован. Источниками информации о значениях ценообразующих факторов могут служить в том числе: 1) данные, имеющиеся в распоряжении организаций, подведомственных органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления; 2) данные Росреестра, в том числе из фонда данных государственной кадастровой оценки; 3) цифровые топографические планы и цифровые тематические карты; 4) архивы органов и организаций, осуществлявших государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию; 5) источники информации, представленные в информационных системах, примерный перечень которых для целей Указаний приведен в приложении N 5 к Указаниям. Ценообразующие факторы стоимости, представленные в графической форме (графические сведения), определяются на основе цифровых тематических карт. Основой для формирования цифровых тематических карт являются публичные кадастровые карты.
Проведение бюджетным учреждением оценочного зонирования Бюджетным учреждением проводится оценочное зонирование, предусматривающее разделение территории, на которой проводится государственная кадастровая оценка, на ценовые зоны. Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация. Устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен и величин затрат на создание объектов недвижимости в расчете на единицу площади, основной характеристики объекта недвижимости в отношении объектов недвижимости, основные характеристики вида использования которых (в том числе физические) соответствуют спросу и предложению в соответствующих сегментах рынка (далее соответственно - типовой объект недвижимости; типовой объект), в ценовых зонах в разрезе видов использования. Данные, используемые в расчетах, должны быть нанесены на картографический материал.
Определение бюджетным учреждением кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки Бюджетным учреждением проводится группировка объектов недвижимости 1, 2, 3 - ранговые показатели приемлемости подходов. Ранг 1 - наиболее весомый подход, Ранг 3 - наименее весомый подход.
Сравнительный подход основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами недвижимости. Сравнительный подход не используется или используется только для проверки результатов, полученных с применением затратного и доходного подходов, при оценке зданий, сооружений, ОНС, а также для отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости при оценке земельных участков в случае отсутствия рынка объектов недвижимости. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах. Затратный подход используется при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, ОНС. Затратный подход не применяется при оценке земельных участков, за исключением: - земельных участков, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности ; - земельных участков, предназначенных для размещения памятников (в том числе монументов, обелисков, памятных знаков).
Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости. Доходный подход применяется при наличии надежных данных о доходах и расходах по объектам недвижимости, об общей ставке капитализации и (или) ставке дисконтирования. В случае невозможности использования указанных выше методов определения кадастровой стоимости допускается применение методов определения стоимости объектов недвижимости, использование которых должно быть обосновано. Определение бюджетным учреждением кадастровой стоимости в рамках индивидуального расчета Индивидуальный расчет применяется при определении кадастровой стоимости в следующих случаях: 1) необходимости определения стоимости типового (эталонного) объекта недвижимости с заданными характеристиками, относительно которого будет моделироваться стоимость объектов недвижимости; 2) необходимости определения стоимости конкретных объектов недвижимости с целью обеспечения достаточной информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости; 3) невозможности расчета с применением моделирования стоимости, в том числе статистической обработки сведений об объектах недвижимости, в силу недостаточности информации о рынке (сегменте рынка) объектов недвижимости; 4) необходимости определения кадастровой стоимости нетиповых объектов недвижимости.
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!
