Изюмский Павел Акбарджон Кадиров 1121-МАо Инвестиции в недвижимость без наличных МАРК ВИКТОР ХАНСЕН и РОБЕРТ Г. АЛЛЕН
Миллион возможно заработать и с лишь одной единицей собственности, возможно, придется даже раздвинуть горизонты и распространить поиск на другие штаты или провинции. Как говорит Уоррен Баффет, чтобы быть успешным инвестором, вы должны либо находить стоимость, либо создавать ее. Вот что вам нужно искать: СКИДКИ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРИТИЧЕСКОМ СОСТОЯНИИ ВОЗМОЖНОСТЬ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ
Ищите продавцов, которые вынуждены продавать недвижимость из-за острой потребности в наличных деньгах. Ищите держателей ипотеки, которые хотели бы со скидкой переуступить права по закладной из-за острой потребности в наличных деньгах
Ищите продавцов, которые желают избавиться от собственности, оказавшейся в «критическом» состоянии — проблемы с арендаторами, природные катастрофы, наводнения, пожары и т.д. Для них душевный покой важнее собственности. Ищите недвижимость в запущенном состоянии, требующую серьезного ремонта. Зачастую проведенный ремонт дома позволяет резко повысить арендную плату, а, следовательно, ценность недвижимости
Ищите собственность, пригодную для преобразования в иную форму использования: квартиры в кондоминиумы, квартиры в офисные помещения, офисные помещения в торговые, пустующие сельскохозяйственные угодья в участки под строительство или иное коммерческое использование. Когда вы преобразуете одно в другое, это зачастую резко повышает стоимость собственности.
Я их ищу и нахожу — все новые источники дохода. Хансен Марк Виктор
ЛУЧШИЕ ПРИЕМЫ СЕРИИ «НИКАКИХ НАЛИЧНЫХ»
Предположим, продавец имеет дом стоимостью в 100 000 долларов, из которых выкуплено 10%, а остальные 90 000 долларов составляет долг по старшей закладной. Первое предложение : снизить цену до 95 000. Ответственность по кредиту я беру на себя и выкупаю вашу долю за 5000 долларов. Второе предложение : цена покупки увеличивается до 101 000 — на тысячу больше, чем вы просите. Но вместо наличных я выдаю вам вексель на 11 000 под 10% годовых Вексель на 11000 за десять лет вырастет до 28531 доллара, а 5% при инвестиции в банковский счет затянет получение выгоды на года чтобы сравняться 1 Повышайте цену, облегчая условия оплаты
Покупатель зачастую обладает профессиональным опытом, который можно « продать » в качестве наличного взноса. Застройщики, маляры, дизайнеры, врачи, юристы, агенты по недвижимости, страховые агенты, автодиллеры, торговцы — все эти люди могут оказать продавцу ценные услуги, заменяющие собой наличные деньги. 2 Используйте таланты вместо денег
Вы предлагаете купить дом стоимостью 100 000 долларов в течение 60 дней. Но что если кто-то В ТЕЧЕНИЕ этого срока, пока вы еще не стали собственником дома, обращается К ВАМ с предложением купить этот дом у вас за 110 000 долларов? Чтобы укрепить юридическую законность своей позиции, после своего имени в договоре добавляйте слова: и/или правопреемник. 3 Переуступайте Один творческий инвестор по имени Джон начал скупать недвижимость, хозяева которой не справлялись с выплатами. Вот типичная сделка такого рода: дом стоимостью 80 000 долларов покупался за 60 000 с очень не большим взносом наличными. Джон публиковал в газеты объявление о перепродаже дома за 80 000 долларов с наличным взносом 900 долларов и продавал по 3-4 дома в месяц.
ЧАСТНЫЕ ЛИЦА КАК ПАРТНЕРЫ Ваши деньги — мои опыт и время в обмен на деньги, нужные вам для покупки недвижимости, партнер получает долю собственности. Иные комбинации Один инвестор уговорил партнера помочь ему купить мотель. Чтобы взять ссуду на 20 000 долларов, необходимых для сделки, партнер внес в качестве залога свой пакет акций. 01 02 4 Если у вас чего-то нет, у кого-нибудь это есть
Ведя переговоры с продавцом, задайте вопрос: «Как вы планируете распоряжаться деньгами?» Есть надежда, что вы услышите, что продавец планирует рассчитаться по долгам. Если вы сможете договориться с кредиторами продавца, что берете его долги на себя и обещаете рассчитаться в течение какого-то времени, вам, возможно, удастся купить дом вообще не внося денег. 5 Возьмите на себя долговые обязательства продавца По сути дела, вы перекладываете долг продавца на свои плечи. Продавец освобождается от долгов, вы получаете дом без внесения наличных денег, а кредитор получает устойчивый источник выплат. Все в выигрыше
Когда владелец готов сдавать недвижимость в аренду с вариантом покупки, это означает, что он не нуждается в большой сумме наличными. Владелец просто пытается найти долгосрочного нанимателя, чтобы с его помощью оплачивать свои собственные счета. Владелец готов согласиться на продажу своей недвижимости без большого наличного взноса. 6 Недвижимость в аренду Владелец готов сдавать пустующий дом стоимостью 150 000 долларов за 1200 долларов в месяц, предоставляя вам право выкупить его через 3 года за 160 000 долларов. Может статься, что дешевле арендовать дом эти три года, чем покупать сразу. Вы сохраняете потенциал большого выигрыша, не обременяя себя ответственностью собственника. Если рыночная стоимость этого дома через 3 года возрастет до 200 000 долларов, вы воспользуетесь своим правом выкупа по старой цене, и получите прибыль. Если же подорожание не случится, съезжайте и ищите другую возможность
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ПАРТНЕР Движимое имущество В здании или помещении остаётся имущество. Данное имущество можно умело распродать или ссудить. Часть недвижимости Инвестор осуществил многостороннюю сделку разделив составляющие участка на отдельные лоты. Суммы лотов хватило на львиную долю наличного взноса. 01 02 7 Распродавайте скрытые активы
8 Любой ценой Кредитные карточки. По ним приходится платить до 20% годовых. Но если сделка стоит того, вы можете часть взноса оплатить деньгами, заранее снятыми с одной или нескольких кредитных карточек. Или можете с помощью кредитной карточки купить продавцу в счет наличного взноса то, что ему нужно. Ссуда под залог движимого или недвижимого имущества Даже в самые трудные времена находятся ипотечные и другие финансовые компании, готовые предоставить вторичный ипотечный кредит под залог уже выкупленной владельцем доли недвижимости. Банки часто ссужают деньги под залог ценного движимого имущества — автомобилей, яхт и т.п.
