Условия обмена, дарения недвижимости
Договор дарения — это один из видов гражданско-правовых договоров, после заключения которых оформляется немедленная передача имущества от одного лица другому. Договор дарения Согласно ст. 506 Гражданского кодекса РК - по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор дарения считается ничтожным. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 160 Гражданского кодекса.
Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 508) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 статьи 508 Гражданского кодекса. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: 1) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает десять месячных расчетных показателей; 2) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в законодательстве, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. Запрещение дарения На основании ст. 509 Гражданского кодекса не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает размеров 10 МРП, установленных законодательными актами:
от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан. Не допускается дарение подарков государственным служащим и иным лицам, принявшим на себя антикоррупционные ограничения в соответствии с Законом Республики Казахстан "О противодействии коррупции", а также членам их семей за действия (бездействие) государственных служащих и иных лиц, принявших на себя антикоррупционные
ограничения, в пользу дарителя, если такие действия входят в служебные полномочия указанных лиц или эти лица в силу должностного положения могут способствовать таким действиям (бездействию). Ограничения дарения Согласно ст. 510 Гражданского кодекса юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законодательными актами не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки, стоимость которых не превышает размеров десяти месячных расчетных показателей, установленных законодательными актами. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 220 Гражданского кодекса.
Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями 339-343, 345, 346 Гражданского кодекса. Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 276 Гражданского кодекса. Дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьей 348 Гражданского кодекса. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.
Акт дарения - договор, его совершение зависит от волеизъявления сторон. Из этого следует, что для того, чтобы договор дарения считался заключенным и мог повлечь юридически значимые последствия недостаточно только волеизъявления дарителя: необходимо, чтобы одаряемый также выразил намерение принять имущество в дар. В случае несогласия одаряемого принять дар договор дарения не будет считаться заключенным и соответственно, не повлечет юридически значимых последствий, на которые рассчитывал даритель при предложении дара (переход права собственности на имущество к одаряемому). Отказ одаряемого принять дар возможен в случаях, когда для него нежелательны последствия, связанные с переходом права собственности на имущество, например, обремененное залогом, сервитутом и т.п. В подобных случаях одаряемому не имеет смысла отягощать себя дополнительными обязательствами, и он вправе отказаться от принятия дара.
Волеизъявление сторон должно быть добровольным. Непременным признаком договора дарения является также наличие у дарителя, передающего одаряемому имущество либо освобождающего его от обязательств, намерения одарить последнего, т.е. увеличить имущество одаряемого за счет собственного имущества. В случае совершения договора дарения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой, а также в случае, когда гражданин был вынужден совершить договор дарения вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, договор дарения может быть признан судом недействительным по ходатайству заинтересованного лица.
Отказ от исполнения договора дарения Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо обещание освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо обещание освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 512 Гражданского кодекса). Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным законодательством, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.
Отмена дарения Даритель вправе отменить дарение, как отмечено в ст. 512 Гражданского кодекса, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую имущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Закона Республики Казахстан "О реабилитации и банкротстве" за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение года, предшествовавшего возбуждению в отношении него дела о банкротстве и (или) реабилитации. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту поступления уведомления об отмене дарения, либо возместить ее стоимость по рыночным ценам в случае ее отчуждения после поступления уведомления об отмене дарения.
Основными видами дарения являются реальный договор (непосредственное дарение) и консенсуальный договор (дарственное обещание). В качестве классификационного критерия здесь выступает момент заключения договора. Но возможна и другая классификация, в основу которой положена цель дарения. Так, различаются дарение в собственном смысле слова, т.е. действие, совершаемое в интересах одного одаряемого лица, и пожертвование - дарение, совершаемое в общих интересах неопределенного круга лиц, преследующее общеполезные цели. Сторонами договора дарения - дарителем и одаряемым - могут быть граждане, юридические лица и государство. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Можно увидеть, что предъявляемые требования к форме договора дарения зависят от вида договора дарения и от объекта дарения. Договоры дарения, совершаемые путем передачи дара одаряемому, могут заключаться в устной форме, за исключением двух случаев, когда требуется письменная форма.
Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. Перечень оснований, по которым договор дарения подлежит отмене, установлен статьей 512 ГК.
Договор мены и его особенности Одной из самых распространенных сделок между гражданами - физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то других предметов. По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента. Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица. Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством Республики Казахстан.
Особенности договора мены Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Договор мены применяется в ситуациях, когда лицо не имеет достаточных средств для приобретения нужного имущества с помощью договора купли-продажи, но при этом имеет в собственности имуществом, равноценным либо неравноценным, в котором заинтересована другая сторона. Поэтому с юридической точки зрения в ряде ситуаций мена более удобна, чем купля-продажа. Если заинтересованность сторон в товаре (имуществе) совпадает, то мена более удобна, чем оформление нескольких сделок купли-продажи имущества. Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре. Поскольку договор мены
всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом- менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости. Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами. В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е. каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности. В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.
По договору мены могут передаваться практически любые товары, на которые не наложен запрет отчуждения (например, арест по решению суда): автомобили, иные транспортные средства, квартиры, жилые дома, земельные участки, акции и т.д. Если в договоре отсутствуют положения о цене товара, то предполагается обмен равноценным товаром. Если предметом обмена являются неравноценные товары, то одна из сторон должна оплатить разницу в ценах. Оплата разницы должна быть произведена непосредственно до или после передачи товара, имеющего более низкую цену. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.
Оформление договора Договор мены может заключаться как в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, так и у нотариуса. В документе, помимо наименования, количества и цены товаров, обычно указываются права, обязанности и ответственность сторон, срок исполнения договора. Право собственности переходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Однако если происходит обмен недвижимого имущества, то право собственности на него возникает только после государственной регистрации права на это имущество. Передача товаров по договору мены не обязательно должна быть одномоментной. В договоре можно определить сроки передачи товара каждой стороной, и они могут не совпадать : сначала свою обязанность по передаче товара исполняет одна сторона, а через некоторое время - другая. Расторгнуть договор можно, если обмен товарами не является одномоментным и сроки передачи товаров не совпадают. Исполнение обязательств в более поздний срок дает право отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.
Договор мены обладает следующими основными признаками: цель договора мены - непосредственная передача товара (обмен имуществом); товар, который передается на основании заключенного договора мены, передается сторонами в собственность, в том числе в хозяйственное ведение, оперативное управление; договор мены - возмездный договор, который отличается от других возмездных гражданско-правовых договоров в наличии встречного предоставления, таким образом, товар, передаваемый по договору мены, предоставляется в обмен на другой товар, при этом нельзя предусмотреть при заключении договора мены оплату стоимости товара взамен его передаче; право собственности на товары, подлежащие обмену, переходит к каждой стороне договора мены одновременно и после того, как обязательства по передаче товаров сторонами исполнены, однако стороны вправе предусмотреть в договоре и иной порядок перехода права собственности на обмениваемые товары (имущество).
Договор мены часто заключается при обмене недвижимости, право собственности на которую подлежит обязательной регистрации, а также при обмене транспортными средствами. Во избежание трудоемкой процедуры регистрации перехода права собственности на недвижимость, используется образец договора мены, заменяющий собой договоры купли-продажи. Классификация договоров мены: Договор мены недвижимости (квартир, домов, нежилой недвижимости), в том числе обмен недвижимости на движимое имущество Договор мены транспортных средств Бартерный договор (договор мены товаров) К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам нормам главы 26 ГК РК и существу мены, определенном в ст. 501-505 Гражданского кодекса РК. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. При фактическом обмене недвижимым имуществом (жилые дома, квартиры и пр.), необходимо заключать именно договор мены. Так как в этом случае лицо,
приобретающее вашу недвижимость, несет полную ответственность за юридическую чистоту предоставляемой вам квартиры. Не рекомендуется заменять договор мены другими — двумя договорами купли-продажи или дарения и т. д. Допустим, вы совершили обмен, но оформили два договора купли-продажи. По такому договору одна сторона обязуется передать квартиру в собственность, другая — уплатить за нее определенную денежную сумму, но вы денег за свою квартиру фактически не получили, только другую квартиру. В случае, если договор купли-продажи полученной вами квартиры оформлен неправильно, сделка может быть признана недействительной. И вам предстоят долгие судебные разбирательства, в ходе которых вы можете лишиться полученной квартиры. А так как договор купли-продажи вашей квартиры составлен правильно и имеет юридическую силу, то прав на свою бывшую квартиру у вас нет, и денег за нее в сложившейся ситуации тоже. И вы остаетесь без квартиры и денег. Поэтому не стоит рисковать подобным образом, лучше оформить сделку как положено.
По договору мены, в соответствии со статьей 501 Гражданского кодекса Республики Казахстан, каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой, то есть происходит взаимная передача принадлежащего им имущества, в нашем случае — квартир. При совершении сделки стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир (течь крыши и т. д.), а также о правах на недвижимость третьих лиц (залогодержателя и др.). Желательно все это отразить в договоре мены. Также в нем обязательно должны быть указаны сроки передачи имущества. Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры (купли-продажи, мены или дарения), заключается она в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. И подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 118 ГК РК в уполномоченных органах. ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ ПО ОФОРМЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ У НОТАРИУСА. Так как действующее законодательство Республики Казахстан не предусматривает, что договор мены недвижимости должен быть обязательно нотариально удостоверен, стороны могут сделать это добровольно, что влечет за собой много положительных моментов. Ведь уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон и устранить все противоречия, чтобы исключить дальнейшие споры.
Нотариус при удостоверении сделки с недвижимостью установит личности участников сделки, проверит их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон. Кроме того, он разъяснит сторонам их права и обязанности и предупредит о последствиях, совершаемых действий (статья 53 Закона РК «О нотариате»).Если обмениваемые квартиры не равны по стоимости, то в договор мены может быть включено условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже. Доплату лучше всего произвести в присутствии нотариуса — в случае возникновения судебного разбирательства нотариус будет свидетельствовать в суде. В оформлении договора мены квартиры должны участвовать все собственники квартиры, то есть все лица, указанные в правоустанавливающих документах, вне зависимости от того, проживают ли они в данной квартире или нет. Право собственности не прекращается и при выезде за границу. Исключение возможно, когда собственник умер к моменту заключения сделки. В таком случае необходимо оформить наследство в установленном законом порядке.
![ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ [ гл. 30 ]](https://s0.showslide.ru/s_slide/9c93a354b9cb7aec9a557e91d7d6394b/09705f70-6ea0-4744-9e44-725511800033.jpeg.webp "ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ [ гл. 30 ]")
