Ванданимаева Оюна Машбатовна o-vandanimaeva@yandex.ru Москва 20 12 1 Оценка стоимости земельных участков
Теоретические основы 2 Оценка стоимости земли и природных ресурсов
3 Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 130. Недвижимые и движимые вещи К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
4 Природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода Недвижимое имущество - составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка
5 Ограниченность и невосполнимость земли Долговечность Многофункциональность использования Уникальность земли Ограниченность в способах использования
6 Статья 11.1 ЗК РФ. Понятие земельного участка Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Статья 261 ГК РФ. Земельный участок как объект права собственности Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
7
с полным комплектом документов; с неполным комплектом документов; документация отсутствует (утрачена). 8
имеется часть или полный комплект документации, физических изменений земельного участка нет; имеется комплект документации, проведены работы нулевого цикла; 9
имеется комплект документации, часть зданий и сооружений с различной степенью готовности; имеется готовое здание, нет необходимой документации. 10
земельный участок с одним зданием с тем же правовым титулом; земельный участок с одним зданием с иным правовым титулом; 11
земельный участок с несколькими зданиями и сооружениями; земельный участок с частью здания и сооружения. 12
13 Основные характеристики земельных участков: учетно-кадастровые характеристики; инженерно-строительные характеристики; эксплуатационные характеристики
14 кадастровый номер; местоположение (адрес); состав земельного участка; сведения о имущественных правах; план границ земельного участка; описание границ; категория земель; разрешенное использование; фактическое использование; сведения о базовых платежах за землю и оценке.
15 К топографо-геодезическим относятся характеристики, описывающие рельеф, форму, географическую ориентацию, характеристики привязки к геодезическим опорным пунктам и элементам местной обстановки. Инженерно-геологические характеристики описывают свойства грунтов участка с точки зрения среды, воспринимающей строительные нагрузки, передающиеся через конструкции фундаментов, а также среды, в которой возводятся и эксплуатируются подземные части зданий и сооружений. Инженерно-гидрогеологические характеристики описывают свойства подземных вод, которые могут залегать в пределах территории, на которой расположен участок.
16 Характеристики замощенной площади участка – площади проездов, тротуаров, крылец, отмосток, арочных проездов, прочих покрытий; Характеристики озелененной площади участка — площади парковых насаждений, газонов с деревьями, декоративных кустарников, газонов, цветников, клумб и т. д.; Характеристики площади под угодьями - площади плодового сада, под огородом, под плодово-ягодными насаждениями, под прочими угодьями; Характеристики прочей площади участка - площади спортивных и детских площадок, водоемов и т. д.
Правовой режим земельного участка 17 Основы земельных отношений
18 Земельный кодекс Российской Федерации Статья 5. Участники земельных отношений Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. 2. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.
19 Земельный кодекс Российской Федерации Статья 6. Объекты земельных отношений Объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.
20 Правовой режим земельного участка определяется: оборотоспособностью участка; категорией земли (целевым назначением); разрешенным использованием участка; формой собственности вещными и/или обязательственными правами на участок территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель населенных пунктов).
21 Основными категориями земель являются: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, pa диовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
22 СТРУКТУРА ЗЕМЕЛЬ ПО КАТЕГОРИЯМ 22
23 Разрешенное использование земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно.
24 В соответствии со ст. 85 ЗК в землях населенных пунктов могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков: жилые — для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки; общественно-деловые — для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования; производственные — для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;
25 инженерных и транспортных инфраструктур — для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры; рекреационные — для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; особо охраняемых территорий; иные.
26
27 Право собственности Публичная собственность Частная собственность Общая собственность Государственная собственность Собственность Российской Федерации Муниципальная собственность Собственность граждан Собственность иностранных граждан Собственность юридических лиц Собственность субъекта РФ Собственность иностранных юридических лиц Совместная Долевая Собственность коммерческих организаций (ОАО, ЗАО, ООО и др.) Собственность некоммерческих организаций
28 Могут быть сосредоточены у одного собственника или разделены между различными субъектами
Основные понятия, принципы и подходы 29 Методология оценки стоимости земельных участков
30 Массовая кадастровая оценка земельных участков цель: одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определенную дату. Рыночная оценка единичного земельного участка цель: определение рыночной, инвестиционной или ликвидационной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки
Подходы к оценке Сравнительный подход Затратный подход Доходный подход Метод сравнения продаж Метод выделения Метод распределения Метод капитализации земельной ренты Метод остатка для земли Метод предполагаемого использования 31
№ Наименование Описание 1 Метод сравнения продаж Может применяться для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков. 2 Метод выделения Применяется только для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений. 32
№ Наименование Описание 3 Метод распределения Применяется только для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость ЗУ находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости. 4 Метод капитализации земельной ренты (дохода) Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенную оценщиком ставку капитализации. 33
№ Наименование Описание 5 Метод остатка Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления остаточного дохода от земельного участка (определенного вычитанием из ЧОД от единого объекта недвижимости дохода, относимого только к улучшению) на ставку капитализации земельного участка. 6 Метод предполагаемого использования Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ, с обязательной перспективой освоения немедленно или в ближайшем будущем. Определение стоимости: Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с предполагаемым использованием ЗУ. 34
35 Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке. Подход основан на принципе замещения. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
36 Метод используется для оценки свободных земельных участков и застроенных земельных участков. Метод предполагает следующую последовательность действий: выбор основных факторов стоимости земельного участка; определение цен продаж земельных участков — аналогов; определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости; определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка; корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка; обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
37 где P i – цена продажи i -го сравнимого земельного участка; К ij – величина суммы корректировок цены продажи i -го сравнимого участка по j -параметру (фактору, элементу сравнения). МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
38 Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки. Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер. МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ
39 V L = V real estate – V B где V B – затраты на воспроизводство (замещение) здания; V real estate – стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость). МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ
40 Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.; наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ
41 V L = L * V real estate V L = (1- B) * V real estate где L – доля земельного участка в стоимости всего объекта недвижимости; B – доля здания в стоимости всего объекта недвижимости; V real estate – стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость). МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ
42 Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. При применении доходного подхода, стоимость приносящей доход земли определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни.
43 Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. В качестве земельной ренты используется: расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель населенных пунктов; часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ
44 где V L – стоимость земли I L – земельная рента (доход от земельного участка); R L – ставка капитализации для земли.
45 Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
46 где V L – стоимость земли NOI – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости; V B – рыночная стоимость улучшений; R B – ставка капитализации доходов от улучшений; R L – ставка капитализации доходов от земли.
47 Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход, с обязательной перспективой освоения немедленно или в ближайшем будущем. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования, но в основном применяется для свободных городских земель, земель под ИЖС, земель предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
48 МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ где V L – текущая стоимость; CF j – денежный поток периода (года); r – ставка дисконтирования; n – продолжительность прогнозного периода; j – номер прогнозного периода; PS – возможная цена перепродажи земельного участка (стоимость реверсии).
