1 Раздел 4. Процессы управления проектом 4.1. Управление проектом. Проектно-ориентированное управление. Управление системами. Стадии процесса «Управления проектами» 4.2. Системный подход в управлении проектом. Применение идеологии управления проектами в строительстве.
2 Рекомендуемая литература 1. ICB - IPMA Competence Baseline. Version 2.0. IPMA Editorial Committee: Caupin G., Knopfel H., Morris P., Motzel E., Pannenbacker O. – Bremen: Eigenverlag, 1999. – pp.112. 2. Body of Knowledge. Fourth Edition – UK: APM Association for Project Managers. – Edited by Miles Dixon – Cambridge Publishing Management, England, 2000. – pp.64 3. Project Management Body of Knowledge. - PMI, 2002. 4. A guidebook of Projekt&Program Management For Enterprise Innovation. PMCC / ENNA, Japan, 2002. 5. Управление проектами: Основы профессиональных знаний. Национальные требования к компетенции специалистов (под ред. В. И. Воропаева ). - М.: СОВНЕТ, « Кубс Групп », 2001. – 265 с. 6. ZERT, Zertifizierungsstelle der GPM Deutsche Gesellschaft fur Projektmanagement e.V.: Projektmanagement-Kanon – Der deutsche Zugang zum Project Management Body of Knowledge, Koln, FRG, 1998. 7. AFITEP, Association Francophone du Management de Projet: Matrice d’evaluation en management de projet, France, Janvier, 1996. 8. VZPM Verein zur Zertifizierung von Projektmanagern der SPM Gesellschaft fur Projektmanagement and der SGO Gesellschaft fur Organisation: Beurteilungsstruktur, Begleitmaterial zur Zertifizierung von Projektmanagern, Switzerland, Ausgabe 1996, Version 1.00 vom 30.11.1996. 9. PMA Projekt Management Austria: PM Baseline. Wissenselmente zum Projektmanagement und zum Management Projektorientierter Unternehmen, Version 1.0, Austria, September, 1999.
3 Рекомендуемая литература: 10. Воропаев В.И., Секлетова Г.И., Системное представление Управления проектами. В кн.: Сборник трудов международного симпозиума: “Управление проектами: Восток-Запад - Грань Тысячелетий.” – Москва, 1-4 декабрь, 1999. СОВНЕТ. – М.: СОВНЕТ, 1999. – т.1 (с.71-77). 11. Ильин Н.И., Лукманова И.Г. и др. Управление проектами. - СПб.: "ДваТрИ", 1996. - с. 610. 12. Управление проектами: основы профессиональных знаний. Национальные требования к компетенции специалистов. М.: Консалтинговое агентство "КУБС Групп - Кооперация, Бизнес-Сервис", 2001. 265 с. 13. Мазур И. И., Шапиро В. Д. и др. Управление проектами/Справочное руководство. М.: Высшая школа, 2001. 875 с., ил. 14. Брукс Ф. Мифический человеко - месяц, или Как создаются программные системы. СПб.: Символ-Плюс, 2001. 304 с., ил. 15. Бернштам Е. Новые аспекты управления смешанным холдингом //Управление компанией, 2003, № 7, с. 46-49.
5
6 Методологии по управлению проектами IPMA [ICB - IPMA Competence Baseline. Version 2.0. IPMA Editorial Committee: Caupin G., Knopfel H., Morris P., Motzel E., Pannenbacker O. – Bremen: Eigenverlag, 1999. – pp.112. ], APM [ Body of Knowledge. Fourth Edition – UK: APM Association for Project Managers. – Edited by Miles Dixon – Cambridge Publishing Management, England, 2000. – pp.64 ], PMI [ Project Management Body of Knowledge. - PMI, 2002. ], P2M [ A guidebook of Projekt&Program Management For Enterprise Innovation. PMCC / ENNA, Japan, 2002. ], SOVNET [Управление проектами: Основы профессиональных знаний. Национальные требования к компетенции специалистов (под ред. В. И. Воропаева ). - М.: СОВНЕТ, « Кубс Групп », 2001. – 265 с. ]
7 Понятие управления проектом (УП) Под управлением проектом понимается целенаправленная деятельность по созданию «нового продукта» или достижению «нового результата» в условиях ограниченных ресурсов и за определенное время. Самое общее определение УП – это «управление изменениями». Основное содержание работы по УП - в действиях над объектами или процессами для создания этих объектов.
8 Основные элементы управления проектом Основные элементы управления проектом : множество проектов и программ в организациях или компаниях; программы; проекты; комплексы работ и т.д. Фазы жизненного цикла объекта управления: концепция, разработка, реализация, завершение; Современное представление об УП. Управление проектом является комплексной многодисциплинарной профессией.
9 Функции управления - планирование - организация - координация оперативное управление - контроль - анализ - регулирование Взаимосвязь фаз, функций и подсистем управления проектом
10 Принципиальная схема процесса управления проектом строительства
11 Структурная модель проекта № п/п Уровни управления Уровни иерархии Наименование уровня иерархии 1. Организационно – экономический уровень 1 Общая программа 2 Проект 3 Здание 4 Часть здания 2. Технический уровень 5 Комплекс работ 6 Детальная работа 7 Единичная работа
12 Взаимосвязи информации, организации и процесса управления как элементов сущности управления
13 Управление проектами, как и другие дисциплины управленческой деятельности, также основывается на определении базовых понятий субъекта управления, объекта управления, функций и процессов управления. Интеграция базовых понятий (элементов) методологии управления проектами осуществлена в единой системной модели управления проектами, разработанной на основе представления управления проектами в виде кибернетической системы. Управление проектами как кибернетическая система
14 СИСТЕМНАЯ МЕТОДОЛОГИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ УП Управление проектом Объекты управления Проекты и программы ( Q ) разных категорий (К) Фазы жизненного цикла объекта управления ( C ) 1.Проекты 2.Программы 5. ПОД в системе организаций 1.Концепция 2.Разработка 3.Реализация 4.Завершение Субъекты управления ( Z ) 1.Инвестор 2.Заказчик 5.Исполнители 6.Соисполнители 7.Прочие 3.Генконтрактор 4.Генподрядчик 1.Менеджер проекта 5.Функциональные менеджеры Уровни управления (Т) Функциональные области управления ( S ) 1. Стратегическое 2. Год 3. Квартал 4.Месяц 5.Декада 6.Сутки 7.Смена 8.Прочее Стадии процесса управления ( F ) 1.Инициация 2.Планирование 3.Организация и контроль выполнения 4.Анализ и регулирование 5.Закрытие 1.Предметная обл. 2.Время 3.Стоимость 4.Качество 5.Риски 6.Персонал 7.Коммуникации 8.Контракты 9.Изменения 10.Прочее 2.Менеджер программы 3.Менеджер портфеля 4.Менеджеры ПОД в организации 3.Портфели 4. ПОД в организации Процесс управления
15 Структурные иерархические модели и их взаимосвязи WBS OBS TBS WBS’ OBS’’ OBS’ WBS OBS Информационное поле WBS – общая структура работ проекта, включающая как работы по созданию продукта или услуги ( WBS ’), так и работы (задачи) по управлению проектом ( TBS ). При этом последние – могут включать также работы по созданию системы УПП ( TBS ’) и собственно задачи управления, решаемые при функционировании системы. Множество разновидностей организационных структур проекта, включая общую организационную схему участников проекта ( OS ), организационную структуру команды проекта ( OBS ), организационную структуру команды управления проектом ( OBS ’), организационную структуру исполнителей проекта ( OBS ”), организационную структуру разработчиков системы УПП (OBS’”), организационные структуры других участников проекта. TBS – общая структура задач управления проектом, выполняемых командой управления проектом; структура задач УП, выполняемых командой разработчиков системы УПП ( TBS ’), командами управления проектом у основных участников( TBS ”) и др.
16 Зарождение проекта (Project Initiation) Прединвестиционная (Preinvestment) фаза Инвестиционная (Investment, Implementation, Execution) фаза Эксплуатационная (Exploitation, Operation) фаза Зарождение нового проекта (Project Initiation) Анализ инвестиционных возможностей (Identification) Предварительное ТЭО (РгеfeasibiIity study) ТЭО (Feasibilitystudy) Доклад об инвестиционных возможностях (Apprisal Report) Планирование (Planning ) Организация финансирования (Funding) Переговоры и заключение контрактов (Negotiations & Contract i ng) Проектирование (Design) Строительство (Construction) Маркетинг (Marketing) Обучение (Training) Приемка и запуск (Commisioning & Startup) Производство (Production) Замена оборудования (Replacement) Расширение, модернизация, инновация (Expansion, Modernisation, Innovation) Закрытие проекта (Completion) Функции управления проектом (РМ Functions) Планирование (Planning) Контроль (Control) Анализ (Analysis) Принятие решений (Decision making) Составление и сопровождение бюджета проекта (Budgeting) Организация осуществления (Organisation) Мониторинг (Monitoring) Оценка (Evaluation) Отчетность (Reporting) Экспертиза (Appraisal) Проверка и приемка (Validation) Бухгалтерский учет (Accounting) Администрирование (Administration) Подсистемы управления проектом (PM Subsystems) Управление содержанием и объемами работ (Score Management) Управление продолжительностью (Time Management) Управление стоимостью (Cost Management) Управление качеством (Quality Management) Управление закупками и поставками (Procurement & Logistics Management) Управление ресурсами (Resource Management) Управление человеческими ресурсами (Human Resource Management) Управление изменениями (Change Management) Управление рисками (Risk Management) Управление запасами (Inventory Management) Интеграционное управление (Integration Management) Управление информацией и коммуникациями (Information & Communication Management)
17 Проектно -ориентированное управление — это выполнение операционной деятельности в форме проектов. Такие проекты называются операционными. К типичным представителям таких предприятий относятся строительные, проектные, научно-исследовательские организации, организации с мелкосерийным производством. Основная суть проектного управления в системном подходе и управлении основными параметрами проекта, такими как содержание (состав работ), сроки, стоимость, коммуникации, качество и пр.
Процессный подход – это действенный способ организации и управления деятельностью с целью создания ценности для потребителя и других заинтересованных сторон. Организация обычно управляются по вертикали, при этом ответственность за требуемые результаты бывает разделена между функциональными подразделениями. Конечный пользователь или другая заинтересованная сторона обычно не видим для тех, кто участвует в создании продукции. Поэтому проблемы, которые возникают у организации с пользователем часто имеют меньший приоритет, чем локальные цели подразделений. Процессный подход предполагает управление по горизонтали, пересекающее барьеры между различными функциональными подразделениями и ориентирующее их на достижение основных целей организации. 18
Результат функционального подхода–определение границ между подразделениями по принципу функциональных областей. Изначально постулируется набор типовых функций, который в дальнейшем детализируется и привязывается к конкретному предприятию, к его службам и подразделениям. Функциональный подход отвечает на вопрос «Что делать ?». Функционально-структурная (бюрократическая) модель основана на универсальном принципе разделения труда между службами, отделами, цехами, бригадами с закреплением за ними определенных функций (операций ). Главным недостатком такой структуры является то, что функции закрепляются за подразделениями зачастую самыми разными методами бюрократическими методами, в процессе деятельности компании могут наращиваться по принципу «лоскутного одеяла». Если проследить непрерывную цепочку технологических процессов в такой организации, то она может напоминать «спагетти». Попытки упорядочивания функций, как правили, наталкиваются на сопротивление бюрократической машины. Кроме того, в такой структуре велики расходы на поддержку бюрократического аппарата. 19
20 Процессо -ориентированный подход к управлению проектами Любая работа, получающая входные воздействия и преобразующая их в выходные результаты, может рассматриваться как процесс. Чтобы функционировать эффективно, организации должны выявлять взаимосвязанные процессы в своей деятельности и управлять ими. Часто выход одного процесса непосредственно формирует вход другого. Систематическое выявление и менеджмент процессов, реализуемых в организации, и их взаимосвязей понимаются в ИСО 9000:2000, как "процессо-ориентированный подход« в УП.
21
22
23 Основные задачи Заказчика по управлению инвестиционным проектом (МДС 12-9, 2001 «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории РФ», утв. Постановлением Госстроя РФ от 08.06.2001 г., №58) На стадии подготовки инвестиционного проекта : разработка бизнес-плана; выбор площадки строительства; получение всех необходимых разрешений и согласований; предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования; экспертиза проекта.
24 Основные задачи Заказчика по управлению инвестиционным проектом (МДС 12-9, 2001 «Положение о заказчике при строительстве объектов для гас. нужд на территории РФ», утв. Постановлением Госстроя РФ от 08.06.2001 г., №58) На стадии реализации инвестиционного проекта: подготовка строительной площадки; разработка и утверждение проектно-сметной документации; выбор на конкурсной основе исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров (государственных контрактов); постановка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов; контроль качества работ; приемка выполненных работ; своевременная оплата работ и услуг; сдача объекта в эксплуатацию; передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям; контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.
25 Место заказчика-застройщика при реализации инвестиционного проекта Инвестор – самостоятельная организация, а функции заказчика-застройщика и генподрядчика совмещены в одном юридическом лице Инвестор, заказчик - застройщик является отдельным юридическим лицом Инвестор, заказчик и подрядчик представляют одно юридическое лицо
26 Место заказчика-застройщика Инвестор и заказчик - застройщик при реализации инвестиционного проекта при участии органов власти с предоставлением целевого финансирования Инвестор и заказчик -застройщик соединены в одном юридическом лице, подрядчик – самостоятельная организация Инвестор и подрядчик соединены в одном юридическом лице, заказчик-застройщик – самостоятельная организация
Структура службы заказчика для осуществления инвестиционно - строительной деятельности
30
Наименование работ месяцы 1 2 3 4 . . 10 цена $ Подготовка исходно-разрешительной документации эскиз №1 10000 Подготовка заключений: 0 по обследованию объекта недвижимости 0 по условиям проектирования 0 по инженерному обеспечению объекта 3500 по инсоляции и естественному освещению 3000 по природопользованию и охране окружающей среды 500 по компенсационному озеленению 4000 Согласования ИРД, ГПЗУ: АПО округа 500 Префектура 0 Управа муниципального образования 0 ГО и ЧС г. Москвы 500 Москомприрода 500 ГУП "Мосгоргеотрест" ОПС 500 РОСПОТРЕБНАДЗОР (управление по г. Москве) 500 НИиПИ Генплана 400 УГПС ГО и ЧС г. Москвы 500 Прочие 1000 Экологическая экспертиза (Москомприрода) 700 Материалы Геоинформационной системы обеспечения развития территории (ГИС ОРТ) 200 Выдача ИРД, ГПЗУ Заказчику 0
32 Последовательность прединвестиционной подготовки строительства
33 Схема принятия решения по разработке Проекта Этапы строительства («вес»)
34
35
36
37 Составление бизнес-плана проекта Структура бизнес-плана (зависит от самого проекта и может варьироваться): 1. Меморандум о конфиденциальности 2. Резюме 3. Описание организации 4. Описание объекта строительства (услуг) 6. Маркетинг и сбыт (услуг) 7. Календарный план 8. Организационный план 9. Финансовый план 10. Направленность и эффективность проекта 11. Риски и гарантии 12. Приложения Стандарты : UNIDO, KPMG, TACIS, Стандарты Европейского Банка Реконструкции и Развития (ЕБРР). Рекомендуемая литература : Грибалев Н.П., Игнатьева И.Г. Бизнес-план. Практическое руководство по составлению. СПб.: «Белл», 1994. Зигель Э.С., Шульц Л.А. и др. Составление бизнес-плана / Пер. с англ. — М.: «Джон Уайли энд Санз», 1994.
38
39 Примерный состав работ по «бизнес - планированию» 1. Вводная часть (название и адрес фирмы; учредители; суть и цель проекта; стоимость проекта; потребность в финансах; ссылка на конфиденциальность) 2. Анализ положения дел (текущая ситуация и тенденции развития; направление и задачи деятельности проекта) 3. Существо предлагаемого проекта (продукция (услуги или работы); технология — лицензии, патентные права) 4. Анализ рынка (потенциальные потребители продукции; потенциальные конкуренты; размер рынка и его рост; оценочная доля на рынке) 5. План маркетинга (цены; ценовая политика; каналы сбыта; реклама; прогноз новой продукции) 6. Организационный план и управление персоналом ( форма собственности; сведения о партнерах, владельцах предприятия; сведения о руководящем составе - организационная структура; источники поставки сырья, материалов, оборудования и рабочих кадров; субподрядчики) 7. Степень риска (слабые стороны проекта - вероятность появления новых технологий; альтернативные стратегии) 8. Финансовый план (отчет о прибыли; отчет о движении денежных средств; балансовый план; точка безубыточности; направленность и эффективность) 9. Приложения (копии контрактов, лицензии и т. п.; копии документов, из которых взяты исходные данные прейскуранты поставщиков).
40 Исходная информация для составления бизнес-плана Информация о спросе подразумевает выяснение (уточнение) характеристик продукции проекта, возможную цену (торговые наценки), конкурентов, объем спроса с учетом рыночных трендов и место реализации продукции. Организационная информация включает определение производственных потребностей проекта, зависящих от того, какой именно продукт будет на выходе. Большую часть необходимой информации можно получить у производителей аналогичного продукта. Финансовая информация необходима для всесторонней оценки финансовых аспектов деятельности проекта.
42
43 Реализация маркетинговой стратегии кампании разработку маркетинговой концепции и стратегии; разработку логотипа проекта и всех вытекающих атрибутов; разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект на русском и английском языках, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей; издание соответствующих брошюр и буклетов; размещение рекламы в российских и иностранных средствах массовой информации; подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта; создание « clearing house » для работы с потенциальными клиентами; осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам и профессиональным брокерам; проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений. Основные этапы разработки маркетинговой стратегии
45 Анализ ситуации
46 Количественная оценка сильных и слабых сторон, угроз и возможностей внешней среды Сильные стороны Слабые стороны Поддержка правительства Москвы 13 Сложность с привлечением инвесторов 11 Квалифицированный персонал 13 Социальная направленность проекта 12 Доступность услуг 11 Слабый маркетинг 9 Угрозы Возможности Заниженные цены на услуги 25 Развертывание новых социальных сервисов 12 Падение спроса по причине снижения доходов населения 17 Поддержка на федеральном уровне 15
47 Количественная оценка сильных и слабых сторон, угроз и возможностей внешней среды Сильные стороны Слабые стороны Поддержка правительства Москвы Квалифицированный персонал Доступность услуг Сложность с привлечением инвесторов Социальная направленность проекта Слабый маркетинг У Г Р О З Ы Заниженные цены на услуги 5 4 6 5 3 2 Падение спроса по причине снижения доходов населения 2 4 2 3 4 2 Возможности Развертывание новых социальных сервисов 1 3 1 2 2 3 Поддержка на федеральном уровне 5 2 2 1 3 2
48 Количественная оценка проблем проекта Проблема Оценка Дотация правительства Москвы(включая комитет спорта) Помогут преодолеть возможные трудности 7(5+2) Получение налоговых льгот, льготных субсидий 6(5+1) Высокая квалификация персонала позволяет содержать минимальный штат, тем самым уменьшаются издержки. 8 (4+4) Внедрения инновационных сервисов 5(3+2) Привлечение большого числа клиентов 8(6+2) Возможность участия в президентской программе 3(1+2) Получение правительственных субсидий 8(5+3) Аккумуляция денежных средств населения (акционирование, лотереи) 3(2+1) Постоянный спрос 7(3+4) Привлечение новых социальных/возрастных слоев 5(2+3) Повышение квалификации персонала в области маркетинга 4(2+2) Привлечение специализированных маркетинговых служб для проведения исследований 5(2+3)
49 Выделяют следующие источники финансирования: Внутренние источники предприятия (чистая прибыль, амортизационные отчисления, реализация или сдача в аренду неиспользуемых активов). Привлеченные средства (иностранные инвестиции). Заемные средства (кредит, лизинг, векселя). Смешанное финансирование (комплексное, комбинированное)
50 Наиболее распространенные формы финансирования
51 Планирование проекта
52 Процесс планирования
53 «Стадия» тендерных торгов На этой стадии использование систем управления проектами позволяет подрядным организациям решать следующие задачи: - Разработка укрупненного пилотного графика производства работ; - Разработка предварительного графика финансирования; - Разработка ведомостей потребности людских и материальных ресурсов для включения в пакет тендерной документации. Сочетание гибкости систем календарного планирования и подробной информации о проекте дает возможность представить оптимальное тендерное предложение. Подрядная организация уже на этой стадии может учитывать загруженность своей материально-технической базы на других проектах компании, то есть, в этом контексте, система управления проектами становится одним из инструментов формирования портфеля заказов. В случае, если заказчик (управляющая компания, etc) тоже использует систему управления проектом (СУП), получив расписание проекта в электронном виде, он может достаточно быстро и корректно оценить реальность представленного графика производства работ.
54 Место тендера в инвестиционном цикле
55 Конкурсные торги (тендеры) - Реализация инвестиционного проекта сводится, по сути, к серии взаимосвязанных и скоординированных закупок ресурсов проекта в самом широком смысле слова, в том числе: машин и оборудования, материалов, лицензий и ноу-хау, строительных, монтажных и пусконаладочных работ (ген- и субподрядчиков), консультационных услуг по разработке проектно-сметной документации (проектировщики), проведению торгов, надзору за работами, подготовке персонала и пр. - Объединяющим элементом ресурсов проекта является основной способ их закупки — через конкурсные торги (тендеры)
56 Конкурсные торги (тендеры) Для обеспечения качества выполняемых работ и снижения их стоимости, а также обеспечения равных условий доступа строительных организаций к заказам на выполнение подрядных работ в капитальном строительстве законом предусмотрено проведение подрядных торгов. Процедура и порядок проведения подрядных торгов в капитальном строительстве устанавливается субъектами РФ в соответствие с законодательством РФ (ГК ст.447-449)
57 Конкурсные торги (тендеры) Методы государственных тендеров в РФ Конкурентные (конкурсные, внеконкурсные) Неконкурентные (единственный источник) Конкурсные: - открытый конкурс; - закрытый конкурс; - двухэтапный конкурс; -специализированный закрытый конкурс Внеконкурсные: - запрос котировок
58 Классификация тендеров в зависимости от Предварительной стоимости Предварительная стоимость Вид тендера Малобюджетные (мелкие) (до 1 000 000 руб.) Сокращенный закрытый Средние (от 1 000 000 до 30 000 000 руб.) Полный закрытый Крупные (от 30 000 000 руб.) Полный открытый
59 Подрядные торги Форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса. Объект торгов - производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предмет торгов - конкретные виды работ и услуг, по которым проводятся торги. В качестве предмета торгов могут выступать подряды на: выполнение комплексов строительных и монтажных работ и их отдельных видов; выполнение комплексов пуско-наладочных работ, инженерно-изыскательские работы; проектирование; управление проектом
60 Подрядные торги Участники торгов Участниками подрядных торгов являются: - заказчик; - организатор торгов; - тендерный комитет; - претенденты; - оференты ( Оферент - лицо, от имени которого представлена оферта. Оферта - предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации); - ведомственные организации РФ. Заказчик - лицо, для которого строится, реконструируется и оснащается объект торгов.
Заказчик: - принимает решение о проведении подрядных торгов и издаёт в связи с этим официальный распорядительный документ; - определяет лицо, которое будет выполнять функции организатора торгов, издаёт об этом соответствующий распорядительный документ или заключает соответствующий договор; - контролирует работу организатора торгов и участвует в работе тендерного комитета через своего представителя; - устанавливает окончательные условия контракта и заключает его с победителем торгов. Тендерный комитет : - производит сбор заявок на участие в торгах, на предварительную квалификацию; - проводит предварительную квалификацию претендентов; - организует разработку и распространение тендерной документации и решает - вопросы изменения этой документации и процедур; - проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и даёт необходимые разъяснения; - обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт; - осуществляет процедуру торгов и её оформление; - определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет их на утверждение; - публикует в средствах массовой информации отчёт о результатах торгов. Организатор : - подготавливает документы для объявления торгов, осуществляет публикацию объявления и рассылку приглашений; - формирует тендерный комитет; - направляет и контролирует деятельность тендерного комитета и привлекаемых инженерно-консультационных организаций по подготовке тендерной и другой необходимой документации, сбору и анализу оферт и проведению торгов; - утверждает результаты торгов; - рассматривает апелляции на решения тендерного комитета; - ликвидирует тендерный комитет; - несёт все расходы по подготовке и проведению торгов. Функции участников торгов Для участия в торгах претендент обязан после прохождения предварительной квалификации до момента представления оферты внести первый задаток на расчётный счёт заказчика. Размер первого задатка определяется тендерным комитетом.
62
63 Виды подрядных торгов Квалификационные признаки Виды в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбор претендентов с предварительной квалификацией без предварительной квалификации в зависимости от формы проведения торгов открытые закрытые в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов гласные негласные в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов первичные повторные в зависимости от участия в торгах иностранных оферентов с участием иностранного оферента без участия
Решение о создании комиссии Заказчик уполномоченный орган Определяет: состав порядок работы назначает представителя Состав не менее 5 чел. конкурсная аукционная котировочная Вскрытие конвертов с заявками, отбор участников конкурса, рассмотрение, оценка и сопоставление победителя, ведение протоколов. Единая комиссия Рассмотрение заявок, отбор участников аукциона, ведение протоколов Проведение предварительного отбора участников размещения, размещение заказа, рассмотрение, оценка и сопоставление заявок и опр. Победителя, ведение протокола Правомочна если на заседании не менее 50%Общего числа членов
65 Схема формы управления проектированием и строительством «Подрядные торги(тендер)»
Организационный процесс подрядных торгов
Утверждение состава квалификационной комиссии Разработка и утверждение критериев квалификационного отбора Прием заявок и информации от претендентов Проверка достоверности полученной от претендентов информации. Анализ информации Рассмотрение квалификационных данных претендентов. Принятие решения о прохождении предварительного квалификационного отбора Допуск претендентов к участию в конкурсе Объявление о проведении квалификационного отбора
Конкурсная документация Информационные материалы Условия и порядок проведения конкурса Техническая часть Инструкции претендентам Проект контроля с договором Извещение Форма заявки извещения Сведения о заказчике Основные характеристики и требования к конкурсному отбору Полное описание предмета конкурса Условия разработки и порядок оформления конкурсных предложений В соответствии с требованием законодательства
Этапы подготовки к конкурсу и проведение квалификационного отбора Этап проведения конкурса Этап реализации проекта Оценка и анализ квалификации претендента Оценка и анализ финансового положения организации претендента Оценка и анализ конкурсного предложения по стоимости выполнения заказа Оценка и анализ конкурсного предложения по продолжительности выполнения заказа Оценка и анализ технической части конкурсных предложений Контракт (договор) Инспекционная проверка условий выполнения контракта исполнителем Оценка и анализ достоверности полученной от претендента информации Основные направления оценки при подготовке и проведении конкурсов
70
В предварительном квалификационном отборе могут принимать участие юридические лица, имеющие соответствующую материально-техническую базу и трудовые ресурсы для осуществления поставок строительных материалов и оборудования или предоставления тех или иных услуг
Эффективность форм размещения заказа
1. Подготовка исходно-разрешительной документации; 2. Согласование проектной документации стадии «Проект»; 3. Согласование рабочей проектной документации; 4. Выполнение функций строительного контроля; 5. Сдача-приемка объекта.
74 Инженерные изыскания (СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения») И з ы с к а т е л ь с к и е р а б о т ы 1. Инженерно-геодезические изыскания 2. Инженерно-геологические изыскания 5. Изыскания источников водоснабжения на базе подземных вод Выполняются для получения данных о границах участка, его геодезической привязке и рельефе местности, расположении на участке зданий и сооружений, элементов планировки. Объект изучения – характер и несущая способность грунтов. Проводятся методом бурения скважин и закладки шурфов. В результате исследований получат подробные сведения о физико-механических свойствах грунтов и заключенных в них грунтовых водах. Выполняются с целью изучения поверхностных вод и климата : Сведения о реках и водоемах, изменение уровня воды в них, возможность ее использования для производственных и бытовых целей ; Данные о температуре воздуха, количестве осадков, направлении, скорости и силе ветра. Выполняются для экологического обоснования строительства, оценку современного экологического состояния и разработку прогнозов возможных изменений при строительстве и эксплуатации объекта. Выполняются для проектирования и строительства водозаборов подземных вод с незначительной потребностью (до 1000 м 3 / сут) в хозяйственно-питьевой воде. 3. Инженерно-гидрометео-рологические изыскания 4. Инженерно-экологические изыскания
75 Стадийность проведения изысканий Организация проведения изысканий В две стадии : I. Для архитектурного проекта – по всей площади. II. Для строительного проекта – в зависимости от нагрузок фундаментов, мощности оборудования, этажности зданий и т.д. Проводится при проектировании крупных предприятий и жилищно-гражданских комплексов. Проводится при строительстве небольших предприятий и отдельных объектов. Материалы изысканий используются : при определении технической возможности и экономической целесообразности строительства ; при выборе оптимального варианта расположения строительного объекта ; при компоновке зданий и сооружений на выбранном участке ; при расчете прочности и устойчивости каждого здания и сооружения.
77
78 Одностадийное и двухстадийное проектирование Двухстадийное проектирование РАБОЧАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ«РД» УТВЕРЖДЕНИЕ «П» Корректировка «П» по замечаниям экспертизы ЭКСПЕРТИЗА «П» СТРОИТЕЛЬСТВО СОГЛАСОВАНИЕ «П» Архитектурный проект «П», включающий эскизное решение Одностадийное проектирование УТВЕРЖДЕНИЕ «РП» Рабочий проект «РП», включающий архитектурную часть Государственный акт на право пользования землей и открытие финансирования строительства СТРОИТЕЛЬСТВО Корректировка «РП» по замечаниям экспертизы ЭКСПЕРТИЗА «РП» СОГЛАСОВАНИЕ «РП» Технически сложные объекты со сложными технологиями или уникальными конструкциями. Объекты большой стоимости. Технически несложные объекты. Использование типовых и повторно применяемых проектов. Стадии и этапы проектирования
79 Этапы проектирования Частные инвестиции Общие
Заказчик ЗАО «М» Консультанты по недвижимости Ген. Проектировщик по разработке Рабочей Документации Ген. Подрядчик по выполнению основных строительных работ Управляющая компания/Технический Заказчик Проектировщик внешних сетей Субпроектировщик по разработке Рабочей Документации специальных разделов 80
81
82
Распределение средств заказчика на разработку проектной документации
Ландшафтно-визуальный анализ Расчет продолжительности инсоляции и естественной освещенности Топографический план с линиями градостроительного регулирования Топографический план с подземными коммуникациями 1:2000, 1:500 Инженерно-геологические изыскания Данные о состоянии окружающей среды Справка о фоновых концентрациях Данные о зеленных насаждениях Техническое обследование зданий окружающей застройки Планы БТИ зданий окружающей застройки Технические условия на присоединение инженерных коммуникаций Задание на проектирование Заключение ГУОП г. Москвы о необходимости проведения археологических исследований ИРД
85 Перечень работ, входящих в компетенцию "Технического заказчика" · Формирование ИРД, · Предпроектная проработка, · Проектирование, · Капитальное строительство, · Реконструкция, · Техническое перевооружение, · Эксплуатация.
86 Подготовка организационно-распорядительной, исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства Основанием для подготовки исходно - разрешительной документации на строительство объекта и аренду для этих целей земельного участка является: - поручение префекта административного округа; - поручение заместителя префекта, уполномоченного префектом; - поручения Городской (окружной) комиссии по имущественно – земельным отношениям и градостроительству или правовой акт городской администрации. Основанием для подготовки исходно - разрешительной документации на строительство объекта с оформленными земельными отношениями является: - поручение префекта административного округа; или поручение заместителя префекта по строительству, уполномоченного префектом; или - письмо - заявка Заказчика. - правовой акт городской администрации.
87 Порядок разработки исходно - разрешительной документации для строительства с оформлением земельных отношений по объектам
88 На стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству · подготавливает исходно - разрешительную документацию для разработки архитектурно - планировочной концепции и проектной документации; · выполняет комплекс подготовительных работ, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия (в дальнейшем ТУ) для проведения изысканий, проектирования и строительства; · согласовывает архитектурно - планировочные решения с градостроительным советом города; · осуществляет выбор проектных и изыскательских организаций и заключает с ними договора на выполнение проектных и изыскательских работ; · получает ТУ на подключение объекта к действующим инженерным сетям электроснабжение, водоснабжение, канализование, теплоснабжение, телефонизацию, радиофикацию, наружное освещение, газификацию и т.д.; · организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную, экологическую, промышленной безопасности; · организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей; · получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения на использование земельного участка для строительства; · получает в установленном порядке разрешение на производство строительно-монтажных работ; · определяет предметы конкурсов, составляет план проведения возможных конкурсов по размещению подрядов на выполнение работ, заказов на поставку товаров, оказание услуг в строительстве, несёт все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его этапах. · разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий контрактов подрядных договоров и другие разделы конкурсной документации; · публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения к участию в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, приём заявок от участников, их рассмотрение, оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса; · определяет, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу "Технического заказчика"; · определяет, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.
91 Задание на разработку проектной документации Задание на разработку типовой проектной документации составляется заказчиком с привлечением ведущей проектной организации и, в случае необходимости, других соисполнителей - научно-исследовательских, конструкторских и проектных организаций
Перечень основных данных и требований Основание для проектирования Вид строительства Стадийность проектирования Требования по вариантной и конкурсной разработке Особые условия строительства Основные технико-экономические показатели, в т. ч., жилых или общественных зданий, их назначение (этажность, число секций и квартир, вместимость или пропускная способность) Назначение и типы встроенных в жилые дома предприятий общественного обслуживания, их мощность, вместимость, пропускная способность, состав и площади помещений, строительный объем Основные требования к архитектурно - планировочному решению j здания, условиям блокировки, отделке здания Рекомендуемые типы квартир и их соотношение Основные требования к конструктивным решениям и материалам несущих и ограждающих конструкций Основные требования к инженерному и технологическому оборудованию Требования по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения Требования к благоустройству площадки и малым архитектурным формам Требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций Требования о необходимости: выполнения демонстрационных материалов, их составе и форме; выполнения научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ в процессе проектирования и строительства; выполнения экологических и санитарно-эпидемиологических условий к объекту
Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации следующие документы и материалы (номенклатура, порядок и сроки представления материалов оговариваются в договоре (контракте) на выполнение проектных работ): Обоснование инвестиций в строительстве данного объекта; Решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта; Архитектурно-планировочное задание; Имеющиеся материалы утвержденного проекта детальной планировки участка строительства; Имеющиеся материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрогеологических изысканий; Материалы по существующей и сохраняемой застройке и зеленым насаждениям; Сведения о надземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях; Материалы инвентаризации, оценочные акты и решения местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые сооружения; Данные по виду выделяемого топлива; Технические условия на присоединение к внешним инженерным сетям и коммуникациям; Сведения о фоновом состоянии окружающей природной среды, комфортности проживания населения, о наличии техногенных объектов вблизи строительства объектов жилищно-гражданского назначения и зонах их воздействия при возможных аварийных ситуациях; другие материалы.
94 Технологическая схема разработки задания на проектирование
95 Согласование предпроектных предложений П еречень необходимых согласований: - Поручение АПО на разработку эскиза №1 и его согласование. - Получение распорядительных документов: решение земельной комиссии префектуры ( выписка из протокола ) на разработку выпуск распоряжени я префекта на оформление договора аренды земельного участка. - Получение градостроительного обоснования в НИиПИ Генплана - Получение при необходимости визуально-ландшафтного анализа. - Заказ геоподосновы в М 1:500. - Заказ кадастровой справки ( Материалов Геоинформационной системы обеспечения развития территории (ГИС ОРТ)) - ГПЗУ в него входят согласования с : районным архитектором ; районной управой ; префектурой ; ТОРЗом (территориальное объединение регулирования землепользования) ; ГО ЧС ; Роспотребнадзором ( СЭС ); Москомприродой ; ОПС ; НИиПИ ГЕНПЛАНА ; УГПС ; Департаментом имущества ; ГУОП ; УГИБДД - Регламент Москомархитектуры на стадии разработки ГПЗУ : - Согласование задания на проектирование с: районной управой ; ГО ЧС ; Москомархитектурой ; Мосгосзкспертизой
96 Форма эскиза №1 (приложение к градостроительному заданию) Наименование объекта ……………………………... Заказчик:………………… Адрес:……………………. Округ:…………………….. МОСКОМАРХИТЕКТУРА Главное архитектурно-планировочное управление Эскиз №1 М 1:2000 СОГЛАСОВАНО: Префект………….…….………… «…» ……........ 20...г. М.П. НИиПИ Генплана …………....… «…» ……….... 20...г. М.П. Начальник АПУ округа ……….. «…» ……….... 20...г. М.П. Прочие требуемые согласования: «…» ……........ 20...г. М.П. «…» ……........ 20...г. М.П. «…» ……........ 20..г. М.П. Предполагаемые ТЭП: Площадь застройки….…………. Этажность: ………………………. Площадь предоставляемого участка ………………………га. Внесение изменений по границам территории и габаритам объекта «….» …………………. 20… г. Заключение ОПС Мосгоргеотреста «….» …………………. 20… г. Дополнительные согласования «….» …………………. 20… г. Приложение к Государственному заданию №….. От «…» ……. г. Примечания: 1. Эскиз №1 является документом для определения возможности проведения строительства, реконструкции, но без права производства работ. 2. Снос зданий оформляется соответствующими документами СЭС. 3. Изменение границ и габаритов объекта с разрешения АПУ оформляется подписью и печатью. Условные обозначения: Согласование кальки МКП - Москомприрода; Росреестр - Москомимущество; УГПО - Госпожнадзор; Роспотребнадзор - главный санитарный врач ГО и ЧС - бомбоубежища; ОПС МГГТ Мосгоргеотрест; Экспертиза градостроительной документации АПУ
Всего от момента подачи заявки на предоставление земельного участка до получения ордера и разрешения на строительство по нормативам необходимо получить от 96 обязательных согласований от 40 согласующих инстанций. Но для получения согласования одной инстанции, как правило, требуется подписи и печати нескольких различных отделов этой инстанции. Кроме того, при проектировании нужно регулярно обновлять и продлевать некоторые документы – ГПЗУ, договор аренды, справка из государственного кадастра (каждые три месяца). В результате по оценкам участников исследования, до выхода на строительную площадку необходимо порядка 200 согласований. Большое количество согласований объясняется уникальностью проектов строительства: при строительстве нежилой недвижимости редко используются типовые проекты (как при строительстве жилых домов), что, в свою очередь, предполагает повышенные требования к учету условий проектирования и их исполнению. За период от решения конкурсной комиссии о предоставлении участка до ордера на строительство наибольшее количество согласований приходится на Москомархитектуру, ГлавАПУ и его территориальными структурами: в общей сумме минимум 15 согласований.
98 Геоподоснова; Кадастровая справка Геоподоснова - это генеральный план участка определенного масштаба, как правило М1:500 (по результатам топографической съемки). Кадастровая справка (справка об участке предполагаемого строительства - м атериалы Геоинформационной системы обеспечения развития территории (ГИС ОРТ) ) является официальным документом, выдаваемым Службой градостроительного кадастра города Москвы.
Материалы Геоинформационной системы обеспечения развития территории (ГИС ОРТ) Для подготовки материалов ГИС ОРТ используются сведения из открытых источников информации, городских информационных систем в порядке информационного взаимодействия, а также из Интегрированной автоматизированной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в городе Москве (ИАИС ОГД) в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 23 марта 2010 г. № 225-ПП.
100 Инженерно-геологическое заключение о грунтах Под инженерно-геологическим заключением для строительства следует понимать отчет по результатам изучения геологических условий района (площадки, участка, трассы) проектируемого строительства, физико-механических характеристик грунтов, их несущей способности под нагрузкой, коррозионной активности, гидрогеологических условий, и составление прогноза возможных изменений инженерно-геологических условий в процессе строительства и эксплуатации проектируемого здания или сооружения, обеспечения мероприятий по защите конструкций от неблагоприятных влияний геологической среды, физико-геологических процессов и явлений.
101 Технические условия присоединения к инженерным сетям Согласование и выдача технических условий, необходимых для подключения объекта к системам электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, осуществляется организацией по эксплуатации сетей инженерно-технического обеспечения. Готовые технические условия содержат данные о максимальной нагрузке в возможных точках подключения, сроках подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и сроках действия самих технических условий. Технические условия инженерных служб города и согласования (заключения) заинтересованных организаций являются основанием для разработки проектной документации.
Предпроектное обоснование инвестиций в строительстве Решение о предварительном согласовании (выделении земельного участка, оформление акта его выбора Местная администрация Ходатайство(декларация) о намерениях Инвестор (заказчик) Пректировщики или инжиниринговые фирмы Заключения и технические условия к размещению объекта строительства Территориальные органы архитектуры и градостроительства Территориальные органы Минприроды России Территориальные Центры и учреждения Госкомэпиднадзора России Территориальные органы Госкомтруда России Территориальные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству Бассейновые территориальные органы Роскомвода Территориальные подразделения Рослесхоза Территориальные органы Роскомрыболовства Управления Минсельхозпрод России Территориальные подразделения Роскомнедра Территориальные управления Госатомнадзора России Территориальные органы Госгортехнадзора России Территориальные органы Госгортехнадзора России Территориальные управления Главгосэнергонадзора Минтопэнерго России Местные управления Минсвязи России Управление железных, автомобильных Дорог Минтранспорта России Территориальные органы МЧС России Инженерно-технические службы и управления местной администрации и организаций-владельцев инженерных коммуникаций Управление Государственной Противопожарной службы МВД России Управление тепловыми сетями Управление кабельными или воздушными электросетями Управление сетей водопроводно-канализационного хозяйства Управление телефонными сетями Управление охотничьего хозяйства Управление газового хозяйства
Пример ТУ на подключение объекта в г. Киров
Если Вы приобретаете земельный участок для строительства из земель государственной формы собственности в собственность или в аренду, орган местного самоуправления обязан предоставить Вам технические условия не позднее, чем за тридцать дней до начала торгов по продаже или предоставлению в аренду земельного участка. Также орган местного самоуправления предоставляет информацию о плате за подключение к инженерным сетям. Если технические условия отсутствуют или устарели, то получить их можно, придерживаясь следующего плана действий : 1. Обращаемся в местную администрацию с запросом о предоставлении сведений об организации, которая выдаёт технические условия. Такими организациями могут быть водоканал, горэнерго, горгаз, то есть организации, осуществляющие эксплуатацию инженерных сетей (сетевые организации). В местной администрации Вам обязаны предоставить сведения об интересующей Вас организации в течение двух дней (рабочих) с момента обращения. 2. Обращаемся с запросом в организацию, осуществляющую эксплуатацию тех или иных инженерных коммуникаций. Как получить технические условия (ТУ)
Содержание запроса - ФИО правообладателя земельного участка, почтовый адрес; - копию паспорта; - правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды); - информацию о границах участка, на котором ведётся строительство; - информацию о разрешённом использовании участка; - информацию о предельных параметрах строительства на данном земельном участке; -вид ресурса, который Вы желаете получать (вода, газ, электроэнергия и т.д.); - планируемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию; - планируемую подключаемую нагрузку (если Вы располагаете этими сведениями). Организация, в которую был направлен запрос, обязана в течение 14 дней (рабочих) с момента обращения определить и выдать технические условия.
Разработка СТУ проводится проектной, научно-исследовательской организацией или организацией, обладающей научно-техническим потенциалом и опытом практической работы в соответствующей области в соответствии с техническим заданием заказчика (инвестора). В техническом задании должны быть приведены: - краткое обоснование необходимости разработки СТУ; данные об уровне ответственности объектов в соответствии с действующими строительными нормами; - иные требования, необходимые для разработки СТУ, в том числе требования, связанные с пожарной и сейсмической безопасностью. В настоящее время законодательно определен порядок разработки и согласования СТУ, подробно изложенный в следующих документах: - статья 78 Федерального закона №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» ; - Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 “О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию”; - Приказ Министерства Регионального Развития РФ от 1 апреля 2008 г. № 36 «О порядке разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства»; - Приказ МЧС России от 16.03.2008 г. № 141 «Об утверждении Инструкции о порядке согласования отступлений от требований пожарной безопасности, а также неустановленных нормативными документами дополнительных требований пожарной безопасности». Разработка специальных технических условий
Этап разработки Функция Обоснование инвестиций Задание на проектирование Заказчик принимает решение о разработке обоснований инвестиций. Утвержденные обоснования используются заказчиком для дальнейших исследований. Конкурс проектных организаций Договор подряда на проектно-изыскательные работы с победителем конкурса. Заказчик проводит конкурс, принимает решение по выбору проектировщика. Заключает договор с проектировщиком. Технико-экономическое обоснование строительства объекта Заказчик принимает решение по разработке БП(ТЕО) отвечает за подготовку исходной информации и материалов и составление заданий на разработку БП(ТЕО) Выбор площадки, Акт выбора площадки После утверждения ТЕО заказчик обращается в органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления земельных участков с ходатайством о предоставлении участка под строительство. Проектная документация Выбор проектировщиков осуществляется заказчиком, планирование проектно-сметных услуг, проектная документация согласуется с заказчиком.
108 Согласование проектных ре ш ений - Градостроительный план земельного участка в виде отдельного документа ( ГПЗУ )+ Сопровождение разработки и согласование, утверждение Проекта - Прохождение государственной экспертизы проектно-сметной документации
109 Градостроительное обоснование Градостроительное обоснование - обоснование инвестиционных замыслов с учетом действующих градостроительных норм и правил. Вид документации, обосновывающей градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к проектированию, строительству и реконструкции градостроительного объекта, и являющейся основой для оформления ГПЗУ.
Законодательством предусмотрены следующие виды документов по планированию территории: проекты планировки территории проекты межевания территории градостроительные планы земельных участков. Градостроительный план земельного участка разрабатывается либо в составе проекта межевания территории, либо в виде отдельного документа. ГПЗУ как отдельный документ может выдаваться юридическим и физическим лицам по их заявлению. ГПЗУ используется для разработки проектной документации, разработки проекта границ застроенного (или подлежащего застройке) земельного участка, а в последующем — для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
К полномочиям государственного учреждения, подведомственного Министерству регионального развития Российской Федерации, относится организация и проведение государственной экспертизы в отношении следующих видов объектов капитального строительства: К уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которы х предусмотрена одна из следующих характеристик: а ) высота более 100 метров; б) пролеты более 100 метров; в) наличие консоли длиной более 20 метров; г) заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 10 метров; д) наличие конструкций и конструкционных систем, в отношении которых применяются нестандартные методы расчета с учетом физических или геометрических нелинейных свойств либо разрабатываются специальные методы расчета. Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.2008 г. (утв. Положение о составе разделов проектной документации» внесено изменение в подпункт «Ж» пункта 2): ж. Проектная документация, разработка которой начата до вступления в силу утвержденного Правительством РФ Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, при проведении государственной экспертизы проверяется на соответствие составу и требованиям к содержанию разделов этой документации, установленным нормативными техническими требованиями на ее разработку. Экспертиза проекта Экспертиза проекта проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 г. №145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (с 1 января 2008 г.).
114
115 Согласование рабочей проектной документации 1. Подготовка документов и сведений, которые необходимы для разработки рабочей проектной документации. 2. Контроль за качеством и полнотой разработки проектировщиками (или подрядчиками), рабочей проектной документации. 3. Предоставление консультации проектной организации в процессе разработки Стройгенлана. 4. Согласование Стройгенплана с административными органами и надзорными организациями. 5. Представление и согласование, совместно с проектной организацией, утверждаемой части рабочей документации в соответствующих инстанциях. 6. Контроль за корректировкой проектной документации в соответствие с замечаниями надзорных органов, повторное представление и согласование исправленных документов. 7. Получение разрешения Мосгостехнадзора на начало строительства Объекта. 8. Получение иных согласований и разрешений, которые требуются для производства строительно-монтажных работ на площадке в процессе строительства объекта и его сдачи-приемки в эксплуатацию.
116 Получение разрешения на строительство - Перед тем, как приступить к работам, строительной фирме необходимо получить специальное разрешение - разрешение на строительство. - Разрешение выдается застройщику в ходе решения территориальных органов исполнительной власти, органами Государственного строительного надзора Российской Федерации. Получение разрешения на начало работ
117 Порядок получения разрешений на строительство Шаг 1. Ознакомиться со статьями 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 г. № 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", с Приказом Министерства Регионального Развития Российской Федерации № 120 от 19.10.2006 г. "Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство". Шаг 2. Сформировать пакет документов, необходимых для получения разрешения. Перечень документов разработан в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса.
118 Перечень документов 1. Правоустанавливающие документы на землю; 2. Градостроительный план земельного участка (форма утверждена постановлением Правительства РФ от 29.12.2005 г. № 840); 3. Материалы, содержащиеся в проектной документации; 4. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса); 5. Документ об утверждении в установленном порядке проектной документации; 6. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства; 7. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта; 8. Документ о вынесении на местность линий отступа от красных линий (копия); 9. Общий и специальные журналы работ; 10. Документы, подтверждающие возможность физических и юридических лиц осуществлять строительную деятельность; 11. Согласование КГИОП по объектам, находящимся под его контролем (в том случае, если объект располагается в охранной зоне) по объектам являющимися памятниками культурного наследия. Разрешение на проведение работ получают в порядке, установленном ст. 45 Закона РФ от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ
119 Порядок получения разрешений на строительство Шаг 3. Подать заявление на получение разрешения на строительство. Очень часто застройщик нанимает организацию, которая выполняет функции заказчика по строительству. Эта организация считает себя в праве подать от своего лица заявление на получение разрешения на строительство. В соответствии с законодательством заявление принимается только от застройщика! Получить разрешение на строительство может и подрядчик, но при предъявлении доверенности на получение документа.
120 Образец заявления о выдаче разрешения на строительство Председателю Комитета государственного строительного надзора города Москвы Застройщик _________________________________ (наименование организации, ИНН, ____________________________________________ юридический и почтовый адрес; тел., ____________________________________________ банковские реквизиты или Ф.И.О., паспортные ____________________________________________ данные и адрес физ. лица) ЗАЯВЛЕНИЕ ОТ "__" _________ 200__ Г. Прошу выдать разрешение на строительство в полном объеме, по отдельным этапам _________________________________________________ (нужное подчеркнуть) Наименование объекта _____________________________________________ на земельном участке по адресу: __________________________________ (город, улица, просп., пер. и т.д.; __________________________________________________________________ кадастровый номер участка) сроком на ____________________________________________ месяца (ев) (в соответствии с ПОС)
121 При этом сообщаю: строительство будет осуществляться на основании __________________ (распорядительный __________________________________________________________________ документ Правительства Москвы или уполномоченного территориального _________________________________________________________________, органа исполнительной власти города Москвы о строительстве, реконструкции объекта) право на пользование землей закреплено ___________________________ (номер, дата договора аренды __________________________________________________________________ земельного участка, свидетельства о праве собственности на объект недвижимости и т.д.) Обязуюсь обо всех изменениях, связанных с приведенными в настоящем заявлении сведениями, сообщать в Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Приложение: ______________________________________________________ (документы, которые представил заявитель) Застройщик: _____________________________ ___________ __________ (наименование должности (личная (фамилия и руководителя организации, подпись) инициалы) индивидуального предпринимателя или физического лица) М.П.
123 В области подготовки и использования площадки строительства · оформляет документы по отводу земельного участка под производство строительно-монтажных работ; · получает разрешение соответствующих эксплуатационных служб города на использование по временной схеме, в период проведения строительно-монтажных работ, действующих коммуникаций, источников тепло-, водо-, и энергоснабжения; · получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений; · оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, кустарников, насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов; · определяет объёмы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы; · создаёт геодезическую разбивочную основу для строительства; · выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений; · обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений; · организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства
124 Структурная схема организационно-технической подготовки строительного производства ПОДГОТОВКА ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ТЕХНИЧЕСКАЯ ТЕХНОЛОГИЧЕСКАЯ Размещение заказов на технологическое оборудование Заключение договоров с поставщиками Экспертиза и утверждение проекта и смет Переселение жителей и организаций Отвод территории для строительства Привязка к действующим инженерным сетям Подготовка и обеспечение производства кадрами Создание опорной геодезической сети Освоение территории Снос старых строений Разбивочные чертежи Устройство временных и постоянных дорог Возведение временных зданий Вертикальная планировка Организация складского хозяйства Строительная техника Заготовка инвентаря и приспособлений Комплектация сменного рабочего оборудования ВНЕПЛОЩАДОЧНАЯ Устройство подъездных путей Прокладка инженерных сетей Создание материально-технической базы Структура организационно-технической схемы подготовки предусматривает периоды: ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ, ОСНОВНОЙ, ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ
125 Цель добиться стопроцентной безопасности при строительстве и проектировании любых зданий и сооружений, а также взятие на контроль всех организаций, занимающихся возведением любых строительных объектов.
126 Динамика регистрации СРО в строительстве за 2009-2011 годы
127
128 В области контроля и надзора за ходом строительства · осуществляет технический контроль за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимает скрытые и законченные работы (с подписанием Акта скрытых работ), проводит фотофиксацию; · регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб; · получает разрешения на выполнение строительно-монтажных работ; · осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки; · создаёт и передаёт строительной организации геодезическую разбивочную основу ; · принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в т.ч. временные, построенные на строительной площадке после передачи её под строительство объекта; · сообщает подрядчикам установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.; · передаёт подрядчикам в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию; · проверяет наличие необходимых допусков у исполнителей работ и сертификатов на материалы у поставщиков; · осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу "Технического заказчика"
129 В области контроля и надзора за ходом строительства (продолжение) · принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шеф монтажных услуг производителей оборудования и заключает договора на выполнение указанных работ; · согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением; · осуществляет технический контроль за строительством, соответствием объёма, стоимости и качества работ проектам, сметным расчётам и договорным ценам; строительным нормам и правилам на производство и приёмку этих работ; · контролирует выполнение график а производства работ; · принимает от подрядчиков законченные работы в соответствии с условиями договоров подряда; · производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приёмку ответственных конструкций; · принимает от подрядчиков законсервированный объект, или часть его, организует охрану материальных ценностей; · заключает договора и организует выполнение шеф-монтажных и пусконаладочных работ ; · организует приёмку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта ; · представляет документы, необходимые для приёмки объекта в эксплуатацию; · после приёмки объекта в эксплуатацию передаёт "Инвестору" объект и документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей; · принимает претензии по качеству от потребителей и корреспондирует их исполнителям, в соответствие с законодательством и гарантийными обязательствами по договорам подряда на строительство объекта.
проверка выполнения подрядчиком контрольных мероприятий по соблюдению правил складирования и хранения применяемой продукции и достоверности документирования его результатов проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его результатов технический надзор, осуществляемый заказчиком совместно с подрядчиком освидетельствование скрытых работ и промежуточная приемка возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения проверка совместно с подрядчиком соответствия законченного строительством объекта требованиям проектной и подготовленной на ее основе рабочей документации, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям технических регламентов иные мероприятия в целях осуществления строительного контроля, предусмотренные законодательством Российской Федерации и (или) заключенным договором проверка полноты и соблюдения установленных сроков выполнения подрядчиком контроля последовательности и состава технологических операций по осуществлению строительства объектов капитального строительства и достоверности документирования его результатов
Заказчик в течение всего периода строительства объектов контролирует качество выполняемых работ подрядной организацией - генподрядчика
133 Номер формы Наименование формы Формат КС-2 Акт о приёмке выполненных работ A4L КС-3 Справка о стоимости выполненных работ и затрат A4 КС-6 Общий журнал работ 2A4 КС-6а Журнал учёта выполненных работ A3 КС-8 Акт о сдаче в эксплуатацию временного (нетитульного) сооружения A4L КС-9 Акт о разборке временных (нетитульных) сооружений A4L КС-10 Акт об оценке подлежащих сносу (переносу) зданий, строений, сооружений и насаждений A4L КС-11 Акт приёмки законченного строительством объекта A4 КС-14 Акт приёмки законченного строительством объекта приёмочной комиссией 2A4 КС-17 Акт о приостановлении строительства A4L Перечень основных форм первичной учетной документации по учету работ в строительстве
РД-11-02-2006 — Документ определяющий состав и порядок ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения. Утвержденные шаблоны документов: - Общий журнал работ - Акт освидетельствования скрытых работ - Акт освидетельствования ответственных конструкций - Акт освидетельствования ответственных конструкций : - Акт освидетельствования скрытых работ
I. Общая часть 1. Состав и порядок ведения исполнительной документации при осуществлении строительства, реконструкции, капитальном ремонте объектов разработан в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и обязательными требованиями технических регламентов (норм и правил). 2. Исполнительная документация представляет собой документы и материалы, подтверждающие соответствие выполненных работ, конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения техническим регламентам (нормам и правилам) и проектной документации, полученные и оформленные при осуществлении строительства, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. 3. Исполнительная документация ведется лицом, осуществляющим строительство. 4. При выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, исполнительная документация, оформленная в установленном порядке, является доказательством лица, осуществляющего строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим регламентам (нормам и правилам) и проектной документации. 5. В случае отсутствия технических регламентов проводится проверка соответствия выполняемых работ требованиям строительных норм и правил, правил безопасности, государственных стандартов, других нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов органов исполнительной власти, подлежащих обязательному исполнению при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Исполнительная документация по освещению Исполнительная документация по отоплению
К исполнительной документации относятся: 1. Акты приемки геодезической разбивочной основы. 2. Исполнительные геодезические схемы возведенных конструкций, элементов и частей зданий, сооружений. 3. Исполнительные схемы и профили инженерных сетей и подземных сооружений. 4. Общий журнал работ. 5. Специальные журналы работ, журналы входного и операционного контроля качества. 6. Журнал авторского надзора проектных организаций (при осуществлении авторского надзора). 7. Акты освидетельствования скрытых работ. 8. Акты промежуточной приемки ответственных конструкций. 9. Акты испытаний и опробования оборудования, систем и устройств. 10. Акты приемки инженерных систем. 11. Исполнительные схемы расположения зданий, сооружений на местности (посадки), являющиеся исполнительной архитектурной документацией. 12. Рабочие чертежи на строительство объекта с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам (с учетом внесенных в них изменений), сделанных лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ. 13. Другие документы, отражающие фактическое исполнение проектных решений, по усмотрению участников строительства с учетом их специфики. Исполнительная документация по розеткам Исполнительная документация по системам
140 Сдача-приемка объекта 1. Контроль и координация оформления «исполнительной» документации, актов, свидетельств и сертификатов, необходимых для сдачи-приемки завершенного строительством Объекта в эксплуатацию. 2. Контроль и координация процесса комплектования соответствующими сторонами полного пакета документов, которые требуются для предъявления завершенного строительством Объекта Приемочной комиссии. 3. Составление и подача от имени Заказчика заявки на проведение сдачи-приемки Объекта в эксплуатацию. 4. Участие в подготовке распоряжения Администрации о назначении состава Приемочной комиссии. 5. Организация приемки здания Приемочной комиссией, участие в процедурах и подготовке соответствующих документов сдачи-приемки Объекта в эксплуатацию. 6. Участие в подготовке распорядительных документов Администрации, утверждающих результаты работы Приемочной комиссии по сдаче-приемке Объекта в эксплуатацию.
142 ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИХ СООТВЕТСТВИЕ ПОСТРОЕННОГО, РЕКОНСТРУИРОВАННОГО ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ТЕХНИЧЕСКИМ УСЛОВИЯМ И ПОДПИСАННЫХ ПРЕДСТАВИТЕЛЯМИ ОРГАНИЗАЦИЙ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИХ ЭКСПЛУАТАЦИЮ СЕТЕЙ ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ № п/п Наименование документов 1 Акт (справка, разрешение) о соответствии объекта техническим условиям в части обеспечения теплоснабжением 2 Акт (справка, разрешение) о соответствии объекта техническим условиям в части обеспечения водоснабжением, канализацией 3 Акт приемки в эксплуатацию внутриквартального коллектора (при его наличии в зоне застройки) по форме ГУП "Москоллектор" 4 Акт (справка, разрешение) о соответствии техническим условиям в части обеспечения водостоком 5 Акт приемки внутреннего газопровода (ф-8 или ф-15) 6 Акт приемки наружного газопровода (ф-6 Мосгаз) 7 Акт (разрешение) на присоединение электрической мощности 8 Акт (справка, разрешение) о приемке работ по радиофикации 9 Акт (справка, разрешение) о приемке систем телевидения 10 Акт (справка, разрешение) по устройству городского кабельного телефонного ввода (форма МГТС) 11 Акт (справка, разрешение) о соответствии объекта техническим условиям слаботочных систем (по перечню в соответствии с утвержденным проектом) 12 Акт (справка, разрешение) о приемке в эксплуатацию наружного освещения 13 Акт приемки в эксплуатацию локальных и магистральных систем безопасности объекта. Распоряжение от 27.03.2007 №53-РЗМ
143 № п/п Наименование документов, выдаваемых заявителю Наименование документов, представляемых заявителям для подготовки запрашиваемого документа Срок подготовки (исполнения) документа либо мотивированного отказа 1 2 3 4 2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (форма утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2006 № 698) Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (приложение 2 к настоящему Регламенту) в 2 экз. Правоустанавливающие документы на земельный участок. Градостроительный план земельного участка. Разрешение на строительство. Акт приемки объекта капитального строительства ( в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора). Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство.
144 № п/п Наименование документов, выдаваемых заявителю Наименование документов, представляемых заявителям для подготовки запрашиваемого документа Срок подготовки (исполнения) документа либо мотивированного отказа 1 2 3 4 7. Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства. 8. Документы *, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).
145 Гарантийные обязательства на здания, сооружения и их элементы и гарантийные сроки устанавливаются договорами подряда в соответствии с действующим законодательством(ГК РФ, статьи 722-724, 755, 756). Застройщик (заказчик), принявший объект без проведения процедур оценки соответствия, в соответствии с действующим законодательством лишается права ссылаться на недостатки, которые могли бы быть выявлены в результате выполнения указанных процедур (явные недостатки) (ГК РФ, ст. 720, часть 3). Эксплуатация объекта, в том числе заселение, а также работы по доведению до окончательной готовности квартир и помещений, предусмотренные договорами их купли-продажи или соинвестирования, до завершения приемки недопустимы. Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов
Документы, предъявляемые приемочной комиссии : Нормативный порядок приемки объекта законченного строительства в эксплуатацию Основным нормативным документом, регламентирующим порядок процесса в г. Москве являются, московские городские строительные нормы «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов» МГСН 8.01-00 утвержденные 11.07.2000 г. Аналогичные документы существуют в других регионах РФ.
Законченный строительством объект принимается от подрядчика заказчиком в соответствие с условиями договора подряда (контракта). Далее принятый и подготовленный к эксплуатации заказчиком совместно с подрядчиком объект принимается инвестором посредством приемочной комиссии (или без нее) под контролем органов государственного надзора и органов исполнительной власти. Порядок назначения и состав приемочной комиссии
Исполнитель: Заказчик Принимающая сторона: Заказчик Сдающая сторона: Генподрядчик Последовательность приемка объекта комиссией (распространяется на объекты городского и госзаказа) Индивидуальные и комплексные испытания инженерного оборудования пусконаладочные работы с пробной эксплуатацией передача внешних коммуникаций и инженерных сооружений на обслуживание получение заключений, специальных разрешений на эксплуатацию объектов и оборудования в соответствующих органах государственного надзора укомплектование объекта аттестованными эксплуатационными кадрами укомплектование объекта сырьевыми и другими материально-техническими ресурсами 1. Внутренняя приемка работ 2. Подготовка объекта к вводу в эксплуатацию Принимающая сторона: Инвестор Сдающая сторона: Заказчик Предъявляются 3 экз документации в соответствии с приложением (МГСН, эксплуатация, инвестор) Инвестор –назначает комиссию и формирует ее состав. Срок работы комиссии не более 1мес. Территориальные органы государственного надзора и орган исполнительной власти назначает своих представителей в комиссию в течении 10 дней 3. Предъявление объекта инвестору, назначение комиссии Заказчик не позднее чем через 5 дней после получения письменного сообщения подрядчика о готовности к сдаче законченного строительством объекта обязан приступить к организации его приемки в соответствии с договором подряда.
Исполнитель: Инвестор Принимающая сторона: Инвестор Сдающая сторона: Заказчик Последовательность приемка объекта комиссией (распространяется на объекты городского и госзаказа) Порядок работы комиссии определяет председатель Члены комиссии действуют в пределах своей компетенции. В случае обнаружения дефектов формируются замечания со ссылкой на проект и нормативы. Указанные замечания должны быть сняты с участием органа, выдавшего замечания В случае не устранения замечаний объект признается не подготовленными к вводу в эксплуатацию. В этом случае комиссия назначается повторно В случае, если все замечания устранены, комиссией подписывается акт о приемке объекта в эксплуатацию. Акт приемки объектов в эксплуатацию, оформленный в установленном порядке, в недельный срок утверждается органом, назначившим приемочную комиссию, и представляется инвестором со всеми приложениями в Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора для архивного хранения. 4. Работа приемочной комиссии Исполнитель: Префектура Соответствующий орган исполнительной власти в недельный срок после получения заявления инвестора обязан принять правовой акт на эксплуатацию или дать письменный мотивированный отказ. Отказ в принятии правового акта на эксплуатацию возможен только в случае нарушения норм и правил приемки объекта в эксплуатацию. 6. Выпуск правового акта префектурой Инвестор в 5-дневный срок после получения утвержденного акта приемочной комиссии представляет его с перечнем основных документов, согласно приложению Д, в соответствующий орган исполнительной власти. 5. Предоставление акта приемочной комиссии в орган исполнительной власти
Последовательность приемка объекта без комиссии Индивидуальные и комплексные испытания инженерного оборудования пусконаладочные работы с пробной эксплуатацией передача внешних коммуникаций и инженерных сооружений на обслуживание получение заключений, специальных разрешений на эксплуатацию объектов и оборудования в соответствующих органах государственного надзора укомплектование объекта аттестованными эксплуатационными кадрами укомплектование объекта сырьевыми и другими материально-техническими ресурсами 2. Подготовка объекта к вводу в эксплуатацию Исполнитель: Заказчик + Генподрядчик Принимающая сторона: Заказчик Сдающая сторона: Генподрядчик 1. Внутренняя приемка работ Заказчик не позднее чем через 5 дней после получения письменного сообщения подрядчика о готовности к сдаче законченного строительством объекта обязан приступить к организации его приемки в соответствии с договором подряда.
Последовательность приемка объекта без комиссии Территориальные органы государственного надзора, которым подконтролен объект, обязаны в течение 15 дней после получения заявления заказчика о готовности объекта к эксплуатации подготовить и выдать заключение о соответствии законченного строительством объекта проекту и требованиям нормативных документов или иные документы о соответствии объекта и входящих в его состав отдельных элементов, узлов и оборудования, выдача которых предусмотрена действующим законодательством. В случае несоответствия эти органы должны в указанный срок направить заказчику мотивированный отказ с изложением замечаний по вопросам, входящим в их компетенцию. Указанные замечания должны быть сняты с участием органов, выдавших замечания. Заказчик после устранения обоснованных замечаний соответствующего территориального органа государственного надзора направляет ему повторное заявление о готовности объекта к эксплуатации для получения заключения. Инвестор совместно с заказчиком на основании положительных заключений органов государственного надзора, акта приемки объекта заказчиком от подрядчика с необходимыми приложениями оформляют акт приемки объекта в эксплуатацию по форме, приведенной в приложении Указанные документы с заявлением о готовности объекта к эксплуатации представляются инвестором в Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора для подготовки итогового заключения о достаточности представленных материалов и соблюдении правил приемки объекта в эксплуатацию. 3.Получение заключения органов надзора 4.Подготовка акта приемки объекта в эксплуатацию и передача в МГСН Принимающая сторона: Органы надзора Сдающая сторона: Заказчик Принимающая сторона: МГСН Сдающая сторона: Инвестор
ALTIUS FM Последовательность приемка объекта без комиссии В недельный срок после получения заявления инвестора с необходимыми приложениями выдает инвестору итоговое заключение о достаточности представленных материалов и соблюдении правил приемки объекта в эксплуатацию. Инспекция вправе отказать в выдаче положительного заключения только в случае выявления нарушений норм и правил, относящихся к компетенции инспекции. Инвестор в 5-дневный срок после получения положительного итогового заключения Инспекции государственного архитектурно- строительного надзора представляет его с перечнем основных документов, согласно приложению Д, в соответствующий орган исполнительной власти. 5.Получение заключения МГСН 6.Предоставление положительного заключения в орган исполнительной власти Принимающая сторона: МГСН Сдающая сторона: Инвестор Принимающая сторона: Префектура Сдающая сторона: Инвестор Соответствующий орган исполнительной власти в недельный срок после получения заявления инвестора обязан принять правовой акт на эксплуатацию или дать письменный мотивированный отказ. Отказ в принятии правового акта на эксплуатацию возможен только в случае нарушения норм и правил приемки объекта в эксплуатацию. 7.Выпуск правового акта префектурой Принимающая сторона: Префектура Сдающая сторона: Инвестор
Практика проведения приемки эксплуатирующей компанией Часто УК после приемки объекта остается реально «один на один» с конструктивными и строительными недоделками и вынуждена организовать их ликвидацию. Следует учитывать, что к моменту сдачи объекта накапливаются нерешенные вопросы, без решения которых ввод в эксплуатацию невозможен. Вывод – необходимо планировать в бюджете средства на завершение работ отдельной строкой. Важно- скоординировать усилия участников процесса, что возможно только его четким планированием: работы участников процесса сдачи в эксплуатацию По системно принимаются инженерные системы здания. По этажно принимается отделка внутренних помещений и строительных конструкций. В момент приемки часто обостряются отношения между Инвестором, Заказчиком и Генподрядчиком из за срыва сроков строительства и вследствие этого возникает дефицит бюджета и низкое качество строительства. Важно- добиться нормализации процесса приемки и перевода ее в деловую плоскость. Бюджетирование Планирование Осуществление приемки Психологические аспекты приемки
Планирование работ по приемке При составлении плана и графика приемки в эксплуатацию необходимо четко понимать последовательность доделки и испытания систем а так же сроки прохождения согласований через инстанции. Следует учесть, что внутренние регламенты городских служб постоянно меняются, поэтому невозможно предусмотреть «общий рецепт» для всех объектов. 14 №1 Лифты можно предъявить инспектору Ростехнадзора только после их подключения к электроустановки здания по постоянной схеме и полного технического освидетельствования. Заявка на вызов инспектора подается обычно за 2 недели. №2 Электроустановку здания можно сдать Ростехнадзору только после проведения лабораторных испытаний и сертификации. № 4 Индивидуальные испытания приточных вентиляционных установок и установок подпорной пожарной вентиляции необходимо выполнить до начала чистовой отделки помещений, иначе возникают дополнительные расходы на уборку. № 3 Гидравлические испытания кровли можно проводить только в теплый период года. П Р И М Е Р Ы № 5 Так же на теплый период необходимо планировать испытание систем кондиционирования. № 6 На холодный период необходимо планировать испытание ИТП и системы отопления. № 7 Испытания на акустическое благоустройство ( Роспотребнадзор ) возможно производить после запуска систем вентиляции и другого инженерного оборудования.
Сдача ТП и включение электроустановки здания по постоянной схеме. Сдача ИТП (ЦТП) и пуск тепловой энергии по постоянной схеме. Сдача водопровода и водоотведения. Сдача противопожарных систем здания. Сдача фасада и благоустройства. Планирование работ по приемке На этапе ввода объекта в эксплуатацию необходима скоординированная работа Заказчика, Генподрядчика, субподрядчиков, эксплуатирующей организации и ряда внешних организаций (Ростехнадзора, городских и районных энергетических служб, Роспотребнадзор, МГСН, УГПС и пр.структур). Скоординировать усилия участников процесса возможно только его четким планированием. На этапе планирования сдачи Заказчик обычно составляет сетевой график (Диаграмма Гантта) описывающий последовательность, очередность и продолжительность работ. За основу графика необходимо взять «длинные» работы такие как: 15
Индивидуальные испытания с оформлением соответствующих актов приемки проводятся на следующих инженерных системах: Индивидуальный тепловой пункт. Котельная Бойлерная Система отопления Система вентиляции Насосная Система холодоснабжения Водопровод (ХВС и ГВС). Канализация фекальная Водосток Молниезащита Электроустановка здания (Госгортехнадзор) Лифты (Госгортехнадзор) ОДС (диспетчеризация кабины лифта) САПС (система автоматической пожарной сигнализации) СОУЭ (система оповещения и вправления эвакуацией) САП (системы автоматического пожаротушения) Система пожарной автоматики Системы противодымной вентиляции Система охранной сигнализации Система контроля и управления доступом Система видеонаблюдения Система диспетчеризации инженерных систем Индивидуальные и комплексные испытания Испытания систем проводится субподрядчиком работ в присутствии Заказчика, Генподрядчика, Службы эксплуатации и представителей других заинтересованных сторон. Комплексные испытания с оформлением соответствующего акта приемки проводятся на системах пожарной защиты здания, в них задействованы следующие системы: Лифты САПС (система автоматической пожарной сигнализации) СОУЭ (система оповещения и вправления эвакуацией) Система пожарной автоматики Системы противодымной вентиляции Система контроля и управления доступом
157 Форма свидетельства о соответствии законченного строительством объекта назначению Инспекция Государственного (муниципального) архитектурно-строительного надзора Российской Федерации СВИДЕТЕЛЬСТВО о соответствии законченного строительством объекта назначению Выдано _____________________________________________________________________________________ (наименование застройщика (заказчика), его юридический адрес) в том, что им завершено строительство объекта ____________________________________________ _____________________________________________________________________________________ (наименование объекта, его почтовых адрес, основные показатели) Представленная застройщиком (заказчиком) разрешительная, исполнительная, приемосдаточная документация свидетельствует о том, что _________________________________________________ _____________________________________________________________________________________ (наименование объекта) построен в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, утвержденным проектом, строительными нормами и правилами. Настоящее свидетельство дает право на включение объекта в государственную статистическую отчетность, техническую паспортизацию, ввод в эксплуатацию, государственную регистрацию и использование объекта по назначению. Начальник ____________________ (подпись, гербовая печать)
158 Алгоритм процедуры приемки и ввода в эксплуатацию объекта завершенного строительством Завершение строительно-монтажных работ подрядчиком Индивидуальные испытания оборудования. Пробные пуски. Акт приёма строительного объекта капитального строительства, подписанный заказчиком и подрядчиком Итоговая проверка Проверка наличия справок других надзорных и заинтересованных органов в том числе о выполнении технических условий Комплексные опробования оборудования Получение заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от органа государственного строительного надзора и от органа государственного пожарного надзора Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Проведение технической инвентаризации и учёта Осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимости
«Основная» система. Руководитель проекта - представитель заказчика, финансовой ответственности за принимаемые решения не несет. В этом случае менеджер проекта обеспечивает координацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактных отношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит. Преимущество данной системы состоит в объективности проект-менеджера, недостаток - риск за результаты проекта целиком возлагается на заказчика. Система «расширенного управления». Руководитель проекта несет ответственность за проект в пределах фиксированной цены. Он обеспечивает управление и координацию процессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта. Система «под ключ». Руководитель проекта - проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключает контракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта. 159
160 Схема формы профессионального управления строительством «под ключ» А – проектирование-строительство под руководством как юридического, так и физического лица Б – проектирование-управление-строительство под руководством физического лица
161 Схема информационного взаимодействия при традиционном (генподрядном) методе строительства
162 1. Продажи через агентов 2. Поиск заказов через интернет 3. Увеличение объема подряда
4. Формирование стратегии и программы развития услуг 5. Обучение и сертификация заказчиков 6. Расширение номенклатуры услуг 7. Специализация на рынке 8. Снижение издержек 9. Повышение производительности труда 10. Совершенствование управления 163
164 1. Слияние со стратегическим инвестором 2. Создание филиалов 3. Поглощение конкурентов
165 4. Диверсификация деятельности 5. Продажа бизнеса 6. Жизненный цикл подряда
166 7. Специализация – проектирование 8. Специализация – производство 9. Специализация – продажи
167 10. Специализация – услуги 11. Специализация – консультирование 12. Специализация – обучение
168 Схема информационного взаимодействия при проектно-строительном методе организации
169 Схема совмещения этапов Проекта при скоростном строительстве
170 Совмещение проектных и строительных работ Идет постоянный поиск новых и модернизация существующих организационных форм управления инвестиционным процессом. Один из подходов – объединение управления проектированием и строительством, что позволяет перейти к совмещению этих процессов во времени. Продолжительность проектно-строительного цикла Т Проектирование 45-50% Строительство 50-55% 1. Теоретическая 2. Фактическая Т 1 Организационный перерыв 3. В условиях объединения проектных и строительных фирм Т 2 Сокращение цикла ∆Т = Т 1 - Т 2
