Тема 2.1. ДОГОВОРЫ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В СОБСТВЕННОСТЬ
I. Договор купли-продажи II. Договор мены III. Договор дарения IV. Договор ренты
1. Гражданский кодекс РФ, части I и II 2. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 3. Закон РФ «О защите прав потребителей» 4. ФЗ « О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт » 5. Подзаконные акты
1. Постановление Пленума ВС РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» 2. Постановление Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением положений ГК РФ о договоре поставки» 3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ « Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»
1. Российское гражданское право. Учебник. Том II / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2010. 2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. 3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2012.
Виды договоров 1. Купля-продажа: - розничная купля-продажа; - поставка товаров; - поставка товаров для государственных или муниципальных нужд; - контрактация; - энергоснабжение; - продажа недвижимости; - продажа предприятия.
Виды договоров 2. Мена 3. Дарение 4. Рента и пожизненное содержание с иждивением: - постоянная рента; - пожизненная рента; - пожизненное содержание с иждивением
КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДАРЕНИЕ РЕНТА МЕНА РОЗНИЧНАЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА ПОСТАВКА ТОВАРОВ ПОСТАВКА ТОВАРОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТ-ВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД КОНТРАКТАЦИЯ ЭНЕРГО-СНАБЖЕНИЕ ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ ПОСТОЯННАЯ РЕНТА ПОЖИЗНЕННАЯ РЕНТА ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ
1. Определение договора 2. Источники правового регулирования договора 3. Юридическая характеристика договора 4. Правовое положение сторон договора 5. Существенные условия договора 6. Содержание договора (права и обязанности сторон) 7. Форма договора
I. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену ) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)
ДОГОВОР РОЗНИЧНОЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1. Определение договора: по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью ( п. 1 ст. 492 ГК РФ )
2. Источники правового регулирования: - Гражданский кодекс РФ (ст. 492-505); - Закон РФ «О защите прав потребителей»; - Постановления Правительства РФ: * «Правила продажи отдельных видов товаров»; * «Перечень технически сложных товаров»; * «Перечень непродовольственных товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату и обмену на аналогичный товар других размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации»; * «Правила продажи товаров дистанционным способом»; * «Правила продажи товаров по образцам»; * «Правила комиссионной торговли непродовольственными товарами»; * Перечень товаров длительного пользования, на которые не распространяется требование покупателя о безвозмездном предоставлении ему на период ремонта или замены аналогичного товара
3. Юридическая характеристика договора: - консенсуальный - двусторонний - возмездный (меновый) - публичный - договор присоединения - поименованный - имущественный
4. Правовое положение сторон договора:
4. Правовое положение сторон договора:
5. Существенные условия договора: 1. УСЛОВИЕ О ПРЕДМЕТЕ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара ( п. 3 ст. 455 ГК РФ ) Если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным ( ст. 465 ГК РФ )
5. Существенные условия договора: 2. УСЛОВИЕ О ЦЕНЕ Покупатель обязан оплатить товар по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства ( ст. 500 ГК РФ)
Все остальные условия договора являются обычными и определяются по соглашению сторон (являются диспозитивными): - сроки исполнения договора ( ст. 457 ГК РФ ); - ассортимент товара ( ст. 467-468 ГК РФ ); - качество товара ( ст. 469-477 ГК РФ ); - комплектность товара ( ст. 478-480 ГК РФ ); - тара и упаковка товара ( ст. 481-482 ГК РФ ).
6. Права и обязанности сторон договора 6.1. Права продавца - по своему выбору: а) потребовать принять товар или (при отказе покупателя от договора) б) отказаться от исполнения и требовать возмещения убытков ; - требовать оплаты товара ; - требовать уплаты % за просрочку оплаты в согласно ст. 395 ГК РФ.
6.2. Права покупателя - до заключения договора: а) осмотреть товар; б) требовать проведения в его присутствии проверки свойств товара, демонстрации его использования - после заключения договора: а) при приобретении товара надлежащего качества см. права потребителя согласно ст. 25 Закона о ЗПП; б) при обнаружении недостатков товара см. права потребителя согласно ст. 18 Закона о ЗПП.
6.3. Обязанности продавца - до заключения договора: - своевременно предоставить необходимую и достоверную информацию о товаре, продавце и изготовителе в наглядной и доступной форме: а ) сведения об основных потребительских свойствах товара; б ) гарантийный срок; в ) срок службы или срок годности; г ) правила пользования товаром и др. (ст. 10 ЗПП); - заключить договор с каждым, кто к нему обратится.
Гарантийный срок - период, в течение которого в случае обнаружения в товаре недостатка изготовитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер обязаны удовлетворить требования потребителя, установленные ст. 18 Закона о ЗПП. Срок службы - период, в течение которого изготовитель обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара по назначению и нести ответственность за существенные недостатки. Срок годности - период, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению.
6.3. Обязанности продавца - после заключения договора: передать товар покупателю: * свободным от прав третьих лиц или уведомить покупателя о наличии таких обременений; * со всеми принадлежностями и документами; * в количестве, определенном в договоре; * в согласованном ассортименте; * в согласованных комплектности или комплекте; * в соответствующей таре или упаковке; * надлежащего качества;
6.3. Обязанности продавца - после исполнения договора: при обращения потребителя выполнить его требования: а) при приобретении товара надлежащего качества (ст. 25 Закона о ЗПП); б) при приобретении товара ненадлежащего качества (ст. 18 Закона о ЗПП).
6.3. Обязанности покупателя - принять переданный товар, кроме случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора; - оплатить товар (момент оплаты товара совпадает с моментом заключения договора, такая обязанность сохраняется за покупателем в следующих случаях: * при предварительной оплате товара; * при оплате товара, проданного в кредит; * при оплате товара, приобретенного в рассрочку.
7. Форма договора : договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме: 1. Простая письменная форма С момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Отсутствие у покупателя указанных документов не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий ( ст. 493 ГК РФ )
2. Конклюдентные действия С использованием автоматов с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара ( п. 2 ст. 498 ГК РФ )
3. Устно Без выдачи покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара, когда законом установлено право продавца торговать без использования контрольно-кассовой техники ( ст. 2 ФЗ «О применении ККТ»)
ВИДЫ ДОГОВОРОВ - продажа товара с условием о его принятии покупателем в определенный срок ( ст. 496 ГК РФ ) - продажа товара по образцам и дистанционный способ продажи ( ст. 497 ГК РФ ) - продажа товаров с использованием автоматов ( ст. 498 ГК РФ ) - продажа товара с условием о его доставке покупателю ( ст. 49 9 ГК РФ ) - договор найма-продажи ( ст. 501 ГК РФ )
ДОГОВОР ПОСТАВКИ
Виды договоров поставки ПРОСТОЙ ДОГОВОР ПОСТАВКИ ДОГОВОР ПОСТАВКИ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД Ст. 506-524 ГК РФ Ст. 525-534 ГК РФ
1. Определение договора : По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст. 506 ГК РФ)
2. Источники правового регулирования : - Гражданский кодекс РФ (ст. 454-491 – общие положения о купле-продаже); - Гражданский кодекс РФ ( ст. 506-524 ); - ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для госуд. и муниципальных нужд»; - ФЗ «О государственном оборонном заказе»; - ФЗ «О поставках продукции для федеральных госуд. нужд»; - ФЗ «О закупках и поставках с/хозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд»
3. Юридическая характеристика договора : - консенсуальный - двусторонний - возмездный (меновый) - поименованный - имущественный
4. Правовое положение сторон договора :
4. Правовое положение сторон договора :
5. Существенные условия договора : 1. УСЛОВИЕ О ПРЕДМЕТЕ - наименование товара, включая его ассортимент, тару (упаковку) и качество; - количество товара
5. Существенные условия договора : 2. УСЛОВИЕ О СРОКЕ ИЛИ СРОКАХ (ПЕРИОДАХ) ПОСТАВКИ 1. В случае, когда сторонами предусмотрена поставка товаров в течение срока действия договора поставки отдельными партиями и сроки поставки отдельных партий (периоды поставки) в нем не определены, то товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота ( п. 1 ст. 508 ГК РФ )
5. Существенные условия договора : 2. УСЛОВИЕ О СРОКЕ ИЛИ СРОКАХ (ПЕРИОДАХ) ПОСТАВКИ 2. Наряду с определением периодов поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров (декадный, суточный, часовой и т.п.) ( п. 2 ст. 508 ГК РФ )
5. Существенные условия договора : 2. УСЛОВИЕ О СРОКЕ ИЛИ СРОКАХ (ПЕРИОДАХ) ПОСТАВКИ 3. Досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя. Товары, поставленные досрочно и принятые покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде ( п. 3 ст. 508 ГК РФ )
6. Права и обязанности сторон договора 6.1. Права поставщика: а) требовать от покупателя направить отгрузочную разнарядку в срок, предусмотренный договором или не позднее 30 дней до наступления периода поставки. П ри нарушении по своему выбору: - отказаться от исполнения договора; - требовать от покупателя оплаты товара; - требовать возмещения убытков.
6. Права и обязанности сторон договора 6.1. Права поставщика: б) требовать от покупателя принять переданный товар (совершения всех необходимых действий со стороны покупателя для обеспечения передачи и получения товара). П ри нарушении по своему выбору: - отказаться от исполнения договора; - требовать от покупателя оплаты товара; - требовать возмещения убытков.
При расторжении договора вследствие непринятия товара покупателем: 1. Если в разумный срок после расторжения договора поставщик продал товар другому лицу по более низкой, но разумной цене, он вправе требовать возмещения от покупателя по договору « конкретных » убытков (в виде разницы между ценой, предусмотренной расторгнутым договором, и ценой по совершенной взамен сделке).
При расторжении договора вследствие непринятия товара покупателем: 2. Если после расторжения договора не совершена сделка взамен расторгнутой, а на товар имеется текущая цена, поставщик вправе требовать возмещения « абстрактных » убытков (в виде разницы между ценой, предусмотренной расторгнутым договором, и текущей ценой на момент расторжения договора).
6. Права и обязанности сторон договора 6.1. Права поставщика: в) требовать от покупателя обеспечения сохранности правомерно непринятого товара («ответственного хранения») и незамедлительного уведомления об этом поставщика. П ри нарушении требовать возмещения убытков в соответствии со ст. 902 и 363 ГК РФ
6. Права и обязанности сторон договора 6.1. Права поставщика: г) требовать от покупателя оплаты товара. П ри нарушении: - в случае просрочки оплаты товара требовать уплаты % согласно ст. 395 ГК РФ; - при отказе от оплаты товара требовать возмещения убытков.
6. Права и обязанности сторон договора 6.2. Права покупателя а) требовать передачи товара, если договором предусмотрена обязанность поставщика доставки товара покупателю. При нарушении: - отказаться от исполнения; - если в разумный срок после расторжения договора покупатель купит у другого лица по более высокой, но разумной цене аналогичный товар, требовать возмещения «конкретных» убытков; - если после расторжения договора не совершена сделка взамен расторгнутой, а на товар имеется текущая цена, требовать возмещения «абстрактных» убытков; - требовать возмещения убытков.
6. Права и обязанности сторон договора 6.2. Права покупателя б) требовать передачи товара, свободного от прав на него со стороны третьих лиц; При нарушении - если не доказано, что покупатель знал/должен был знать о праве третьих лиц на товар, требовать по своему выбору: - соразмерного уменьшения цены товара; - расторжения договора и возмещения убытков.
6. Права и обязанности сторон договора 6.2. Права покупателя в) требовать передачи товара вместе с принадлежностями и документами; При нарушении по своему выбору: - приостановить исполнение своих обязанностей; - отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков.
6. Права и обязанности сторон договора 6.2. Права покупателя г) требовать передачи всего товара к сроку, установленному в договоре; При нарушении: - отказаться от принятия товара, уведомив поставщика, если договором не установлено иное; - отказаться от исполнения договора и требовать уплаты неустойки.
6. Права и обязанности сторон договора 6.3. Обязанности поставщика 1. Передать товар 2. Передать товар свободным от прав третьих лиц 3. Передать товар вместе с принадлежностями и документами 4. Передать товар к сроку, установленному договором 5. Передать товар в согласованном ассортименте 6. Передать товар надлежащего качества 7. Передать товар в согласованной комплектности 8. Передать набор товаров в комплекте 9. Передать товар в таре или упаковке
6. Права и обязанности сторон договора 6.4. Обязанности покупателя 1. Отправить поставщику отгрузочную разнарядку в срок, предусмотренный договором или не позднее 30 дней до наступления периода поставки 2. Принять переданный товар 3. Обеспечить сохранность правомерно непринятого товара 4. Письменно уведомить поставщика о нарушении им условий договора 5. Оплатить товар платежными поручениями 6. Возвратить поставщику многооборотную тару и средства пакетирования в порядке и в срок, установленный договором
7. Форма договора : Простая письменная: «Должны совершаться в простой письменной форме … сделки юридических лиц между собой …» (п.1 ст. 161 ГК РФ)
ДОГОВОР КОНТРАКТАЦИИ
По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (п.1 ст. 535 ГК РФ)
1. Гражданский кодекс РФ (ст. 535-538) 2. Гражданский кодекс РФ (ст. 506-524, 525-534) 3. Федеральный закон от 02.12.1994 г. № 53-ФЗ «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд»
1. Консенсуальный 2. Двусторонний 3. Возмездный (меновый) 4. Имущественный 5. Поименованный
1. Производитель сельскохозяйственной продукции: - коммерческие организации; - инд. предприниматели. 2. Заготовитель сельскохозяйственной продукции: - коммерческие организации; - инд. предприниматели; - государственные (муниципальные) заказчики
1. Условие о предмете договора ТОВАР - продукция сельскохозяйственного производства – особенности : - продукция, как правило, будущая; - определена родовыми признаками; - выращенная (произведенная) непосредственно продавцом; - предназначена для переработки или продажи. 2. Срок (если договор не предусматривает срока или не содержит условий, позволяющих его определить, он признается незаключенным)
Обязанности заготовителя 1. Если иное не предусмотрено договором контрактации, заготовитель обязан принять с/х продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз. 2. В случае, когда принятие с/х продукции осуществляется в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте, заготовитель не вправе отказаться от принятия с/х продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок. 3. Договором контрактации может быть предусмотрена обязанность заготовителя, осуществляющего переработку с/х продукции, возвращать производителю по его требованию отходы от переработки с/х продукции с оплатой по цене, определенной договором (ст. 536 ГК РФ)
Обязанность производителя Производитель с/х продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) с/х продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации (ст. 537 ГК РФ) Ответственность производителя Производитель с/х продукции, не исполнивший обязательство либо ненадлежащим образом исполнивший обязательство, несет ответственность при наличии его вины (ст. 538 ГК РФ)
Простая письменная: «Должны совершаться в простой письменной форме … сделки юридических лиц между собой …» (п.1 ст. 161 ГК РФ)
ДОГОВОР ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ
Определение: По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (ст. 539 ГК РФ)
Виды договоров энергоснабжения по предмету: договор снабжения газом, электроэнергией, водой, нефтью и нефтепродуктами, тепловой энергией; по субъектному составу договора: договор энергоснабжения граждан, договор энергоснабжения предприятий; по другим основаниям: договор о взаимном резервировании энергоснабжения, договор о реверсивных перетоках электроэнергии и др.
Источники правового регулирования: 1. Гражданский кодекс РФ (ст. 539-548) К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным ГК РФ, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними. К отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное (п. 3-4 ст. 539 ГК РФ)
Источники правового регулирования: 2. Федеральные законы: - «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»; - «Об электроэнергетике»; - «Об энергосбережении» и др.
Источники правового регулирования: 3. Подзаконные акты: - постановление Правительства РФ «Правила поставки газа в Российской Федерации»; - постановление Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»; - приказ Минтопэнерго РФ «Положение о приеме и движении нефти в системе магистральных нефтепроводов» и др.
Юридическая характеристика: 1. Консенсуальный 2. Двусторонний 3. Возмездный (меновый) 4. Публичный 5. Присоединения 6. Имущественный 7. Поименованный
Правовое положение сторон договора 1. Энергоснабжающая организация Для договора купли-продажи электроэнергии: - электрические сети - оказание услуг по передаче электроэнергии; - системный оператор - оперативно-диспетчерское управление технологическими режимами работы объектов электрической энергетики; - администратор системы оптового рынка - присоединение к финансово-расчетной системе оптового рынка (ст. 31 ФЗ Об электроэнергетике)
Правовое положение сторон договора 2. Абонент (потребитель) - юридическое лицо (организация); - физическое лицо.
Существенное условие ПРЕДМЕТ договора газ, электричество, нефть, вода, нефтепродукты вещества, выделяющие энергию в процессе использования ЭНЕРГИЯ ЭНЕРГОНОСИТЕЛИ
Содержание договора 1. Обязанности продавца: - подавать энергию в количестве, предусмотренном договором (для граждан, использующих энергию для бытовых нужд – в необходимом им количестве); - подавать энергию с соблюдением согласованного в договоре режима подачи (количество и качество энергии, подаваемой в равное время); - подавать энергию согласованного в договоре качества; - обеспечивать надлежащее техническое состояние сетей, через которые подается энергия.
Содержание договора 2. Права абонента: - гражданин-потребитель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии: а) уведомления об этом продавца; б) оплаты использованной энергии; - вправе требовать возмещения реального ущерба при неисполнении обязанности продавца по подаче энергии в количестве, предусмотренной договором.
Содержание договора 3. Обязанности абонента: - обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых сетей, приборов и оборудования ( если абонент – гражданин-потребитель, эта обязанность возлагается на продавца ); - немедленно сообщать продавцу обо всех неисправностях в приборах и оборудовании, возникающих при пользовании энергией; - оплачивать в установленные договором или законом сроки фактически принятую им энергию.
Содержание договора 4. Права продавца: - требовать возмещения неблагоприятных имущественных последствий, явившихся результатом неисправностей приборов или оборудования по вине абонента; - требовать уплаты неустойки от абонента за несвоевременную оплату принятой им энергии: а) если абонент – ЮЛ или ИП, ее размер определяется соглашением сторон в договоре; б) если абонент – гражданин-потребитель, ее размер определяется нормативными актами (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки).
Форма договора Договор на электроснабжение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Простая письменная Договор на электроснабжение граждан, использующих энергию для бытового потребления Устная Путем осуществления конклюдентных действий
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ)
1. Гражданский кодекс РФ (§1 гл. 30 – общие положения купли-продажи, §7 гл. 30 – купля-продажа недвижимости) 2. Земельный кодекс РФ (ст. 35) 3. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 4. ФЗ «Об исполнительном производстве» 5. Закон РФ «Основы законодательства РФ о нотариате»
1. Консенсуальный 2. Двусторонний 3. Возмездный (меновый) 4. Имущественный 5. Поименованный
1. ПРОДАВЕЦ: - дееспособные граждане; - юридические лица; - собственник или обладатель иных вещных прав; - если недвижимость находится в общей совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из них, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого; - при продаже доли в праве общей долевой собственности в регистрирующий орган необходимо представить документ, подтверждающий уведомление остальных собственников о продаже доли с указанием условий, на которых осуществляется ее продажа
2. ПОКУПАТЕЛЬ: - дееспособные граждане; - юридические лица.
ст. 554 ГК РФ ст. 555 ГК РФ ст. 558 ГК РФ 1. УСЛОВИЕ О ПРЕДМЕТЕ 2. ЦЕНА НЕДВИЖИМОСТИ 3. ПЕРЕЧЕНЬ ЛИЦ, имеющих право пользования жилым помещением
1. Условие о предмете Предмет договора – недвижимое имущество К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ)
1. Условие о предмете Повышенные требования к детализации: а) при продаже земельного участка указываются: - местоположение (адрес); - кадастровый номер; - категория земель; - цель использования; - общая площадь. б) при продаже зданий, сооружений, нежилых помещений указываются: - местоположение (адрес); - наименование; - назначение; - площадь; - этажность и др. данные.
2. Цена 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ст. 555 ГК РФ)
3. Перечень лиц, проживающих в жилом помещении Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (ФЗ от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ )
1. Обязанности продавца: - перенести на покупателя право собственности на проданное недвижимое имущество (обратиться в регистрирующий орган); - передать недвижимость покупателю по передаточному акту или иному документу; - передать недвижимость покупателю свободной от прав на нее со стороны третьих лиц; - передать недвижимость покупателю, соответствующую условиям договора.
2. Права покупателя: - при неисполнении продавцом обязанности по переносу права собственности на недвижимость требовать в суде вынесения решения о регистрации перехода права собственности, а также требовать возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации; - при неисполнении продавцом обязанности по передаче недвижимости: а) отказаться от исполнения договора; б) требовать возмещения убытков.
3. Обязанности покупателя: - принять недвижимость по передаточному акту; - оплатить недвижимость по цене, предусмотренной договором; - известить продавца об обнаруженных недостатках в купленной недвижимости.
4. Права продавца: - при неисполнении покупателем обязанности по приему недвижимости по своему выбору: а) отказаться от исполнения договора; б) требовать возмещения убытков; - при неисполнении покупателем обязанности по оплате недвижимости по своему выбору: а) отказаться от исполнения договора; б) требовать уплаты % за просрочку и возмещения убытков.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ)
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию др. стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ)
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 559 ГК РФ)
1. Гражданский кодекс РФ (§1 гл. 30 – общие положения о купле-продаже, §7 гл. 30 – нормы о купле-продаже недвижимости, §8 гл. 30 – нормы о купле-продаже предприятия) 2. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 3. ФЗ «О бухгалтерском учете» 4. ФЗ «Об аудиторской деятельности» 5. Приказ Минфина РФ от 13.06.1995 г. № 49 «Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств»
1. Консенсуальный 2. Двусторонний 3. Возмездный (меновый) 4. Имущественный 5. Поименованный
1. ПРОДАВЕЦ - как правило, коммерческие юридические лица или индивидуальные предприниматели; - собственник или обладатель иных вещных прав на предприятие; - при продаже государственных или муниципальных предприятий продавцами выступают соответствующие федеральные или муниципальные органы и их структурные подразделения
2. ПОКУПАТЕЛЬ как правило, коммерческое юридическое лицо : - хозяйственное товарищество; - хозяйственной общество или индивидуальный предприниматель
1. УСЛОВИЕ О ПРЕДМЕТЕ 2. ЦЕНА ПРЕДПРИЯТИЯ
1. Условие о предмете ПРЕДПРИЯТИЕ - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 130 ГК РФ) Состав: - земельный участок, здания, сооружения, оборудование, сырье, продукция, необходимые для ведения предпринимательской деятельности; - имущественные права: а) по неисполненным обязательствам; б) исключительные права на средства индивидуализации - имущественные обязанности (долги) по неисполненным обязательствам.
1. Условие о предмете Не могут быть предметом договора: - права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью (обязанности полностью переходят к покупателю, который несет солидарную ответственность с продавцом); - нематериальные блага и права на них.
1. Обязанности продавца: - подготовить предприятие к продаже; - уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи покупателю - передать предприятие покупателю; - перенести на покупателя право собственности; - передать предприятие покупателю свободным от прав на него со стороны третьих лиц.
2. Права покупателя: - при неисполнении продавцом обязанности по передаче предприятия отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков; - при неисполнении продавцом обязанности по перенесению на покупателя права собственности на приобретенное предприятие требовать в суде вынесения решения о регистрации права и возмещения убытков; - при неисполнении продавцом обязанности передать предприятие свободным от прав со стороны третьих лиц отказаться от договора, требовать уменьшения покупной цены и возмещения убытков
3. Обязанности покупателя: - обратиться в регистрирующий орган для регистрации сделки и перехода права собственности; - принять предприятие по передаточному акту; - оплатить предприятие; - известить продавца о нарушении условий договора о составе предприятия
4. Права продавца: - при неисполнении покупателем обязанности по приему предприятия по своему выбору: а) потребовать принять предприятие; б) отказаться от исполнения своих обязанностей; в) требовать возмещения убытков; - при неисполнении покупателем обязанности по оплате приобретенного предприятия по своему выбору: а) требовать оплаты предприятия; б) отказаться от исполнения своих обязанностей; в) требовать уплаты % за просрочку исполнения и возмещения убытков.
1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. 2. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
3. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю (исковая давность). 4. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора (ст. 562 ГК РФ)
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему следующих документов: - акт инвентаризации; - бухгалтерский баланс; - заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; - перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. ПРОСТАЯ ПИСЬМЕННАЯ
1. Изучить рекомендованные нормативные правовые акты и материалы правоприменительной практики, а также учебную литературу по данной теме. 2. Решить тестовые задания. С – сонное Т – теоретически У – умное Д – дитя Е – естественно Н – не желающее Т – трудиться
ЛЕКЦИЯ ЗАКОНЧЕНА БЛАГОДАРЮ ЗА ВНИМАНИЕ!
![ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ [ гл. 30 ]](https://s0.showslide.ru/s_slide/9c93a354b9cb7aec9a557e91d7d6394b/09705f70-6ea0-4744-9e44-725511800033.jpeg.webp "ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ [ гл. 30 ]")
